전세 vs 월세, 같은 집이면 뭐가 더 싼가요

같은 집을 전세로도, 반전세로도, 월세로도 내놓았다면 “목돈이 묶인다”, “매달 나간다” 같은 장단점 목록으로는 고를 수 없습니다. 1년에 실제로 덜 드는 쪽은 숫자 두 개로 갈립니다.

먼저 알아야 할 것

1. 전세와 월세의 1년 비용 차이는 **월세로 돌린 보증금 × (전환율 − 이자율)**입니다. 전환율이 이자율보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 쌉니다.
2. 전환율은 월세로 돌린 보증금에 곱해 1년치 월세를 내는 연 비율이고, 이자율은 보증금으로 묶이는 돈의 연이율입니다 — 내 돈이면 다른 데 두었을 때 받을 이자, 빌린 돈이면 전세자금대출의 금리입니다.
3. 살고 있는 집의 보증금을 월세로 돌릴 때 전환율은 법정 상한 연 5.00%(2026년 8월 27일부터)를 넘을 수 없습니다. 처음 계약할 때의 보증금과 월세를 얼마로 정할지는 그 조문이 정하지 않습니다.

두 계약은 한 가지 교환비로 이어집니다

전세는 보증금을 맡기고 매달 내는 돈이 없습니다. 월세는 보증금을 줄이고 줄인 만큼을 매달 냅니다. 반전세는 그 사이의 한 점으로, 보증금의 일부만 월세로 돌린 계약입니다. 그래서 세 형태의 차이는 “줄인 보증금”과 “붙은 월세”의 교환비 하나로 정리되고, 그 교환비가 전환율입니다.

전환율이 연 5%라면 보증금 1억 원을 줄일 때 1년에 500만 원, 한 달에 41만 6667원의 월세가 붙습니다.

보증금 2억 원짜리 집을 세 형태로 놓으면

전환율은 법정 상한인 연 5.00%로 두고, 보증금에 붙는 이자율만 두 가지로 바꿨습니다.

형태	보증금	월세	연 비용 (이자율 3%)	연 비용 (이자율 6%)
전세	₩200,000,000	₩0	₩6,000,000	₩12,000,000
반전세	₩100,000,000	₩416,667	₩8,000,000	₩11,000,000
월세	₩20,000,000	₩750,000	₩9,600,000	₩10,200,000

연 비용은 보증금에 이자율을 곱한 값 — 묶인 돈이 벌지 못한 이자, 또는 낸 대출 이자 — 과 1년치 월세를 더한 것입니다. 이자율이 3%일 때는 전세가 가장 작고, 6%일 때는 순서가 뒤집혀 월세가 가장 작습니다. 표에서 바뀐 것은 이자율 하나뿐입니다.

뒤집히는 자리는 이자율이 전환율과 같은 5%일 때입니다. 그때는 세 형태의 1년 비용이 모두 ₩10,000,000으로 같습니다. 월세는 원 단위에서 반올림했고, 연 비용의 1년치 월세는 월세로 돌린 보증금 × 5%로 셈했습니다.

어느 쪽이 싼지는 식 하나로 나옵니다

보증금을 D, 월세로 돌린 금액을 M, 전환율을 c, 이자율을 r이라고 두면 전세의 1년 비용은 D × r이고, 월세의 1년 비용은 (D − M) × r + M × c입니다. 두 식을 빼면 M × (c − r)만 남습니다.

그래서 전환율이 이자율보다 높으면 전세가 싸고, 낮으면 월세가 쌉니다. 얼마를 돌리든 방향은 그대로이고 차이의 크기만 달라집니다.

전환율은 지금 얼마인가요

전환율은 두 가지를 나눠 봐야 합니다. 하나는 법정 상한입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 돌릴 때 붙일 수 있는 월세의 천장을 두 비율 중 낮은 쪽으로 정한 조항이고, 같은 법 시행령 제9조가 그 두 비율을 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%로 정합니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%가 되면서 상한은 연 5.00%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 그날 바뀌고, 날짜별 값은 전월세 전환율 상한 표에 있습니다.

다른 하나는 시장 전환율입니다. 법정 상한은 이미 맺은 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸리고, 새로 맺는 계약의 보증금과 월세를 얼마로 정할지는 제7조의2가 정하지 않습니다. 시장 전환율은 그 한도가 아니라 통계로 집계되는 숫자입니다. 한국주택금융공사가 전세자금보증 심사에 쓰는 전월세전환율은 2026년 하반기 6.5%이고, 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전월세전환율을 산술평균한 값입니다.

이자율은 내 돈의 사정입니다

이자율 쪽은 사람마다 다릅니다. 보증금이 내 돈이면 그 돈을 다른 데 두었을 때 받을 이자율이고, 빌린 돈이면 전세자금대출의 금리입니다. 은행과 조건에 따라 갈리므로 하나로 정할 수 없고, 위 식의 r에는 그 사람의 실제 이자율을 씁니다. 대출이라면 그 금리는 대출을 받는 은행이 정합니다.

갱신할 때 같이 걸리는 조문

갱신할 때는 조문 세 개가 겹칩니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 보되, 월세(법에서는 차임)와 보증금은 제7조의 범위에서만 늘리거나 줄일 수 있다는 조항입니다. 제7조 제2항과 시행령 제8조는 그 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 하고, 제7조 제1항 후단은 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못하게 합니다. 제7조 제2항 단서는 시·도가 그 범위 안에서 증액 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 한 조항이라, 사는 시·도의 조례도 함께 확인합니다. 그 위에서 보증금을 월세로 돌리는 부분에 제7조의2의 상한이 걸립니다.

갱신요구권을 쓰면서 전세를 월세로 바꾸는 것에 대해 대한민국 정책브리핑의 문답은, 갱신되는 임대차가 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전환은 곤란하고, 임차인이 받아들이는 경우에만 가능하며 그때 제7조의2의 법정 상한을 적용한다고 정리합니다. 상한을 넘겨 낸 뒤라면 제10조의2가 걸립니다. 초과 지급된 차임이나 보증금을 돌려 달라고 청구할 수 있다는 조항입니다. 다툼이 생기면 한국부동산원과 LH가 함께 운영하는 임대차분쟁조정위원회가 조정 신청을 받습니다.

갱신요구권을 쓸 수 있는 조건과 집주인이 거절할 수 있는 사유는 전세·월세 계약 해지 통보, 언제까지 하나요가 조문별로 다룹니다.

1년 비용에 들어가지 않는 것

전세는 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받아야 끝납니다. 돌려받지 못할 위험은 위의 계산에 들어 있지 않고, 이자율과 같은 저울에 올릴 수 있는 숫자도 아닙니다. 그 위험은 선순위 채권과 집값으로 따로 재야 하고, 보증금 안전도 계산기가 그 계산을 합니다.

정리하면

• 같은 집의 전세와 월세는 월세로 돌린 보증금 × (전환율 − 이자율)만큼 1년 비용이 갈립니다. 전환율이 이자율보다 높으면 전세, 낮으면 월세가 쌉니다.
• 보증금 2억 원짜리 집을 전환율 5%로 나누면 이자율 3%에서는 전세, 6%에서는 월세가 가장 작고, 5%에서는 셋이 같습니다.
• 살고 있는 집에서 돌릴 때의 전환율은 법정 상한 연 5.00%까지입니다. 처음 계약할 때의 조건은 그 조문이 정하지 않고, 시장 전환율은 2026년 하반기 한국주택금융공사 기준 6.5%입니다.