전세 vs 월세

전세와 월세를 비교하는 글은 대체로 장단점 목록으로 끝납니다. 목돈이 묶인다, 매달 나간다, 이런 문장은 계약서를 앞에 둔 사람에게는 이미 아는 이야기입니다. 실제로 필요한 것은 같은 집을 놓고 어느 쪽 연 비용이 작은지이고, 그 판정은 숫자 두 개면 끝납니다.

두 계약의 차이는 한 줄

전세는 보증금을 맡기고 매달 내는 돈이 없습니다. 월세는 보증금을 줄이고 줄인 만큼을 매달 냅니다. 반전세는 그 사이의 한 점입니다. 그러니 비교는 “줄인 보증금”과 “붙은 월세”의 교환비 하나로 정리되고, 그 교환비를 전월세 전환율이라고 부릅니다.

같은 조건에 놓고 보면

전세 보증금 2억 원짜리 집 하나를 세 가지 형태로 나눈 것입니다. 전환율은 2026년 8월 기준 법정 상한인 연 5.00%를 썼고, 보증금에 붙는 이자율만 두 가지로 두었습니다.

형태	보증금	월세	연 비용 (이자율 3%)	연 비용 (이자율 6%)
전세	₩200,000,000	₩0	₩6,000,000	₩12,000,000
반전세	₩100,000,000	₩416,667	₩8,000,000	₩11,000,000
월세	₩20,000,000	₩750,000	₩9,600,000	₩10,200,000

연 비용은 보증금에 이자율을 곱한 값과 1년치 월세를 더한 것입니다. 이자율이 3%일 때는 전세가 가장 작고, 6%일 때는 순서가 뒤집혀 월세가 가장 작습니다. 표에서 바뀐 것은 이자율 하나뿐입니다.

손익분기는 한 줄로 나옵니다

보증금을 D, 월세로 돌린 금액을 M, 전환율을 c, 이자율을 r이라고 두면 전세의 1년 비용은 D × r이고 월세의 1년 비용은 (D − M) × r + M × c입니다. 두 식을 빼면 M × (c − r)만 남습니다.

전환율이 이자율보다 높으면 전세가 싸고, 낮으면 월세가 쌉니다. 얼마를 돌리든 방향은 그대로이고 차이의 크기만 달라집니다.

그 두 숫자는 지금 얼마인가

전환율 쪽은 두 개를 나눠 봐야 합니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조가 정한 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 쪽이고, 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%가 되면서 연 5.00%가 되었습니다. 다만 이 상한은 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸립니다. 새로 맺는 계약의 조건에는 걸리지 않아서, 실제 시장에서 쓰이는 값은 따로 있습니다. 한국주택금융공사가 전세자금보증 심사에 적용하는 전월세전환율은 2026년 하반기 6.5%이고, 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전월세전환율을 산술평균한 값입니다.

이자율 쪽은 사람마다 다릅니다. 보증금이 내 돈이면 그 돈을 다른 데 두었을 때 받을 이자율이고, 빌린 돈이면 전세자금대출의 금리입니다. 은행과 조건에 따라 갈리므로 여기서 하나로 정하지 않았습니다. 눈금이 필요하다면 같은 날의 기준금리가 연 3.00%였습니다.

계약서에 같이 걸리는 조문

갱신할 때는 조문 세 개가 겹칩니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 합니다. 제7조 제2항과 시행령 제8조는 그 증액을 약정한 차임과 보증금의 20분의 1까지로 묶고, 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못하게 합니다. 다만 제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도가 그 범위 안에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 두었으므로, 사는 지역의 조례를 함께 봐야 합니다. 그 위에서 보증금을 월세로 돌리는 부분에 제7조의2의 상한이 걸립니다.

갱신요구권을 쓰면서 전세를 월세로 바꾸는 것에 대해 대한민국 정책브리핑의 문답은, 갱신되는 임대차가 동일한 조건으로 계약된 것으로 보이므로 전환은 곤란하고 임차인이 수용하는 경우에만 가능하며 그때 제7조의2의 법정 전환율을 적용한다고 정리합니다. 상한을 넘겨 낸 뒤라면 제10조의2가 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다.

숫자가 답하지 않는 부분

전세는 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받아야 끝납니다. 월세는 돌려받을 금액이 작은 대신 매달 현금이 나갑니다. 위의 계산에는 그 차이가 들어 있지 않습니다. 반환 위험과 현금흐름은 같은 저울에 올릴 수 있는 종류의 숫자가 아니고, 이 페이지는 비용만 비교합니다.