전월세 전환율 상한

전월세 전환율은 한 번 외워 두면 되는 숫자가 아닙니다. 상한이 한국은행 기준금리에 붙어 있어서 금리가 움직이면 같이 움직입니다. 그래서 검색으로 만나는 글의 값이 지금도 맞는지가 매번 문제가 됩니다. 표를 두고 변경일을 같이 적은 이유입니다.

상한은 어디서 나오나

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 정합니다. 그 두 비율은 같은 법 시행령 제9조에 있습니다. 하나는 연 1할, 다른 하나는 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율입니다.

기준금리가 연 8%를 넘으면 앞쪽이 낮아지지만, 표가 담은 기간에 기준금리의 최고값은 연 3.50%였습니다. 실제로 걸리는 쪽은 언제나 뒤쪽이고, 그래서 상한은 기준금리에 2를 더한 값과 같습니다.

2026년 8월 27일에 바뀐 것

한국은행이 기준금리를 연 2.75%에서 연 3.00%로 올린 날입니다. 상한도 같은 날 연 4.75%에서 연 5.00%가 되었습니다. 그 앞의 값은 2026년 7월 16일부터 8월 26일까지 쓰인 연 4.75%이고, 그 앞은 2025년 5월 29일부터 이어진 연 4.50%입니다.

이 상한이 걸리지 않는 자리

제7조의2의 문장은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”입니다. 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸리는 한도이고, 처음 맺는 임대차의 보증금과 월세를 각각 얼마로 정할지는 이 조문이 정하지 않습니다.

그래서 시장에서 실제로 쓰이는 전환율은 상한과 따로 움직입니다. 한국주택금융공사는 전세자금보증 심사에서 임차보증금을 다시 계산할 때 쓰는 전월세전환율을 2026년 하반기 6.5%로 안내했습니다. 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전월세전환율을 산술평균한 값이고, 2026년 7월 1일 보증 신청분부터 적용됩니다. 직전 반기의 값은 6.4%였습니다.

상한을 넘겨 낸 뒤라면

제10조의2는 제7조의2의 월차임 산정률을 초과해 차임을 지급한 경우 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 계산이 맞는지 한 번 더 맞춰 보려면 한국부동산원과 LH가 함께 운영하는 임대차분쟁조정위원회의 전월세 전환 계산기가 있고, 조정 신청도 같은 곳에서 받습니다.