전월세 전환율 상한, 지금 몇 퍼센트인가요

전월세 전환율을 검색하면 4.75%, 5%, 6.5%, 그리고 오래된 글의 「기준금리 + 3.5%」가 한 화면에 섞여 나옵니다. 모두 어느 때, 어느 자리에서는 맞았던 숫자입니다 — 적용된 날짜가 다르거나, 쓰이는 자리가 다릅니다. 그중 날짜를 따라 움직이는 쪽이 법정 상한입니다.

먼저 알아야 할 것

1. 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 연 8%에 못 미치는 동안은 언제나 뒤쪽이라, 상한은 기준금리에 2%p를 더한 값과 같습니다.
2. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%가 되면서 상한은 **연 5.00%**가 되었습니다. 그 전 7월 16일부터 8월 26일까지는 연 4.75%였습니다.
3. 이 상한은 살고 있는 집의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸립니다. 6.5%는 통계로 집계된 시장 전환율의 평균이라 상한과 다른 숫자입니다.

전월세 전환율과 법정 상한은 같은 말이 아닙니다

전월세 전환율은 보증금을 월세로 돌릴 때 곱하는 연 비율입니다. 1억 원을 연 5%로 돌리면 1년에 500만 원, 한 달에 41만 6667원의 월세가 됩니다. 다만 이 말은 법에 나오지 않고, 법이 정한 한도와 실제로 쓰인 비율을 함께 부르는 이름이라 검색 결과에서 두 숫자가 섞입니다.

주택임대차보호법은 둘을 다른 말로 씁니다. 법은 월세를 차임, 달마다 내는 월세를 월차임이라고 부르는데, 한도는 제7조의2의 표제대로 「월차임 전환 시 산정률」입니다. 지역의 실제 비율은 제24조 제3항 — 임대차분쟁조정위원회 위원장이 조정에 참고하려고 시·도지사에게 자료를 요청할 수 있게 한 조항 — 에 「보증금의 월차임 전환율」로 나옵니다. 앞쪽이 법정 상한, 뒤쪽이 시장 전환율입니다.

상한은 어디서 나오나요

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 돌릴 때 붙일 수 있는 월세의 천장을 정한 조항입니다. “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우” 그 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 적고, 두 비율의 값은 대통령령에 맡겼습니다.

그 값이 같은 법 시행령 제9조에 있습니다. 제1항은 제1호의 비율을 연 1할(10%)로, 제2항은 제2호에서 한국은행 기준금리에 더할 이율을 연 2퍼센트로 정합니다. 기준금리가 연 8%를 넘어야 앞쪽이 낮아지는데, 표가 담은 2021년 8월 이후 기준금리의 가장 높은 값은 연 3.50%였습니다. 그래서 이 기간에 실제로 걸린 쪽은 언제나 뒤쪽입니다.

다음에 바뀔 수 있는 날은 10월 22일입니다

2026년 8월 27일은 한국은행이 기준금리를 연 2.75%에서 연 3.00%로 올린 날이고, 상한도 같은 날 연 4.75%에서 연 5.00%가 되었습니다. 그 앞의 값은 2026년 7월 16일부터 8월 26일까지의 연 4.75%, 그 앞은 2025년 5월 29일부터 이어진 연 4.50%입니다. 4.75%는 2026년 7월이 처음이 아니라, 2025년 2월 25일부터 5월 28일까지도 상한이었습니다.

기준금리는 한국은행 금융통화위원회(금통위)가 통화정책방향 결정회의에서 정합니다. 한국은행이 게시한 2026년 일정에는 회의가 여덟 번 있고, 남은 것은 10월 22일과 11월 26일입니다. 그날 기준금리가 바뀌면 상한도 그날부터 바뀝니다. 결정일에 어떤 자료가 나오는지는 금통위 기준금리 결정일, 그날 뭐가 바뀌나요가 다룹니다.

오래된 글의 「+ 3.5%」는 2020년 9월 전의 이율입니다

시행령 제9조 제2항에는 개정 이력(개정 2016.11.29, 2020.9.29)이 그대로 붙어 있습니다. 2020년 9월 29일 개정 전에는 기준금리에 더하는 이율이 연 3.5%였고, 그날부터 연 2%입니다. 개정 당시 기준금리는 연 0.50%였으니 상한은 연 4.00%에서 연 2.50%로 내려갔습니다.

그 개정의 부칙(대통령령 제31080호) 제2조 — 월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례 — 는 새 이율을 “이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 이후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터” 적용한다고 정합니다. 기준은 처음 계약한 날이 아니라 보증금을 월세로 돌리는 때입니다. 법제처는 그때를 월세로 돌리는 갱신계약이 시작되는 날이 아니라 그 계약을 맺은 날로 판단해야 한다고 회답했습니다(2021년 3월 3일, 안건 20-0683). 2020년 9월 29일 전에 맺은 계약이라도 그 뒤에 월세로 돌리는 계약을 맺었다면 2%로 계산합니다.

6.5%는 시장 전환율입니다

제7조의2의 문장은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”입니다. 이미 맺은 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸리는 한도이고, 처음 맺는 임대차의 보증금과 월세를 각각 얼마로 정할지는 이 조문이 정하지 않습니다. 6.5%는 그 한도가 아니라 통계에서 나온 숫자입니다.

한국주택금융공사는 전세자금보증 심사에서 임차보증금을 다시 계산할 때 쓰는 전월세전환율을 2026년 하반기 6.5%로 안내했습니다. 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 「지역별 전월세전환율」을 산술평균한 값이고, 2026년 7월 1일 보증 신청분부터 적용됩니다. 직전 반기의 값은 6.4%였습니다.

상한을 넘겨 냈거나, 다른 계산기와 값이 다르면

주택임대차보호법 제10조의2는 제7조의2의 산정률을 넘겨 월세를 낸 임차인이, 초과 지급된 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있다는 조항입니다. 다툼이 생기면 한국부동산원과 LH가 함께 운영하는 임대차분쟁조정위원회가 전월세 전환 계산기와 조정 신청 창구를 함께 두고 있습니다.

그 계산기로 맞춰 볼 때는 한국은행 기준금리 칸을 먼저 봅니다. 2026년 9월 29일에 열어 보면 그 칸은 직전 값 2.75%로 채워져 있고 변동 목록의 첫 행도 2026년 7월 16일이라, 그대로 계산하면 상한이 4.75%로 나옵니다. 칸은 직접 고칠 수 있으니 위 표의 첫 행과 같은지 확인합니다. 그 계산기는 임대료 인상률 5%를 함께 적용하도록 「인상률 적용」이 체크된 채로 열리므로, 전환만 보려면 그 체크도 풉니다. 그 목록에는 날짜가 며칠씩 다르게 적힌 행도 있는데(2024년 11월 28일이 12월 5일로 적힌 식), 이 표의 날짜는 한국은행 기준금리 추이의 변경일자입니다.

정리하면

• 법정 상한은 연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽이고, 2026년 8월 27일부터 연 5.00%입니다.
• 살고 있는 집의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸리는 한도입니다. 기준은 처음 계약한 날이 아니라 월세로 돌리는 때이고, 법제처는 2020년 이율 개정에서 그때를 갱신계약을 맺은 날로 해석했습니다.
• 6.5%는 시장 전환율의 평균이고, 「+ 3.5%」는 2020년 9월 29일 전의 이율입니다. 기준금리가 다음에 바뀔 수 있는 날은 10월 22일입니다.