| 전환율 | 전환으로 붙는 월세 | 연 임대료 |
|---|
주의
- 임대차분쟁조정위원회 계산기로 결과를 맞춰 볼 때는 그대로 두지 않습니다. 2026년 9월 29일에는 기준금리 칸이 직전 값 2.75%로, 임대료 인상률 5%가 적용되도록 체크된 채로 열려 전환만 한 결과와 달랐습니다.
- 갱신하면서 보증금이나 월세를 올리는 부분은 전환으로 계산하지 않습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 갱신되는 계약의 차임과 보증금을 제7조의 범위에서만 올릴 수 있게 하고, 제7조 제2항은 그 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못한다고 정합니다.
보증금을 얼마 빼고 월세를 얼마 붙일지는 곱셈 한 번이면 나옵니다. 헷갈리는 쪽은 그 곱셈에 넣을 전환율입니다. 법정 상한이 한국은행 기준금리를 따라 움직여서, 몇 달 전에 쓰인 글의 4.75%와 지금의 5.00%가 함께 검색됩니다.
먼저 알아야 할 것
- 월세 = 월세로 돌릴 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 거꾸로 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다.
- 전환율 칸의 기본값은 법정 상한 연 5.00% — 2026년 8월 27일부터의 기준금리 연 3.00%에 2%p를 더한 값입니다.
- 법정 상한은 이미 맺은 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸립니다. 처음 맺는 계약의 보증금과 월세는 이 조문이 정하지 않아서, 상한보다 높은 값을 넣어도 결과는 나오고 넘었다는 줄이 결과 아래에 뜹니다.
계산기가 하는 계산
전환율은 월세로 돌린 보증금에 곱해 1년치 월세를 내는 연 비율입니다. 근거는 주택임대차보호법 제7조의2로, 보증금을 월세(법의 말로는 월 단위의 차임)로 돌릴 때 “그 전환되는 금액에” 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없다는 조항입니다. 곱한 값은 1년치이므로 12로 나누면 한 달치가 되고, 같은 식을 거꾸로 풀면 월세를 보증금으로 되돌리는 식이 나옵니다.
보증금 1억 원을 연 5.00%로 돌리면 1년에 500만 원, 한 달에 41만 6667원이 붙습니다. 반대로 월세 50만 원을 같은 비율로 되돌리면 보증금 1억 2000만 원입니다.
기본값 5.00%는 어디서 오나요
주택임대차보호법 시행령 제9조는 제7조의2가 대통령령에 맡긴 두 값을 정한 조항입니다. 제1호의 비율은 연 1할(10%), 제2호에서 한국은행 기준금리에 더하는 이율은 연 2퍼센트이고, 제7조의2가 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽을 상한으로 둡니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%가 되었으므로 지금의 상한은 연 5.00%입니다.
이 숫자는 계산기 안에 적어 둔 것이 아니라 전월세 전환율 상한 표의 첫 행에서 읽어 옵니다. 기준금리가 바뀌어 표에 새 행이 생기면 기본값도 같이 바뀝니다. 기준금리가 다음에 바뀔 수 있는 날짜는 그 표 페이지에 있습니다.
상한이 걸리는 자리와 걸리지 않는 자리
제7조의2가 대상으로 삼는 것은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”입니다. 이미 맺은 임대차의 보증금을 월세로 돌리는 상황이고, 처음 맺는 임대차의 보증금과 월세를 얼마로 정할지는 이 조문이 정하지 않습니다. 그래서 계약에서 상한보다 높은 비율을 쓰기로 했다면 그 값을 넣어 월세를 볼 수 있고, 이미 맺은 계약에서 돌리는 경우라면 결과 아래의 줄이 상한을 넘었다고 알려 줍니다.
상한을 넘겨 월세를 이미 냈다면 같은 법 제10조의2가 걸립니다. 제7조의2의 산정률을 넘겨 낸 임차인이 초과 지급된 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있다는 조항입니다.
결과를 한 번 더 맞춰 보려면
한국부동산원과 LH가 함께 운영하는 임대차분쟁조정위원회에 전월세 전환을 계산하는 공식 계산기가 있고, 조정 신청도 같은 곳에서 받습니다. 다만 그 계산기는 두 칸이 이 계산과 다르게 열립니다. 2026년 9월 29일에는 한국은행 기준금리 칸이 직전 값 2.75%로 채워져 있어 그대로 두면 상한이 4.75%로 계산됐고, 「임대료 인상률」 5%가 적용되도록 체크되어 있어 전환에 인상분이 더해졌습니다. 기준금리를 지금 값으로 고치고 「인상률 적용」 체크를 푼 뒤 맞춰 봅니다.
1년에 어느 쪽이 덜 드는지는 따로 셉니다
보증금을 월세로 돌린 뒤 1년에 어느 쪽이 덜 드는지는 전환율과 보증금으로 묶이는 돈의 이자율을 나란히 놓아야 나옵니다. 전세 vs 월세, 같은 집이면 뭐가 더 싼가요가 보증금 2억 원짜리 집을 전세·반전세·월세로 놓고 그 계산을 합니다.
보증금이 줄어들 때 월세 계약에서 달라지는 것 — 최우선변제가 걸리는지 — 은 월세 계약 전 확인이 다룹니다.
정리하면
- 한 달 월세는 월세로 돌릴 보증금 × 전환율 ÷ 12이고, 보증금 1억 원을 연 5.00%로 돌리면 41만 6667원입니다.
- 기본값 5.00%는 기준금리 3.00%에 2%p를 더한 법정 상한이며, 상한 표의 첫 행에서 읽어 오므로 기준금리가 바뀌면 함께 바뀝니다.
- 상한은 이미 맺은 임대차에서 보증금을 월세로 돌릴 때의 한도입니다. 임대차분쟁조정위원회 계산기와 맞춰 볼 때는 기준금리 칸과 「인상률 적용」 체크부터 봅니다.
자주 묻는 것
- 전환율은 무슨 값을 넣어야 하나요?
- 계약에서 쓰기로 한 연 비율을 넣습니다. 아직 정하지 않았다면 기본값인 법정 상한을 두고 보증금만 바꿔 보면 되고, 그 기본값은 이 사이트의 전월세 전환율 상한 표 첫 행에서 그대로 가져온 숫자입니다.
- 상한을 넘는 전환율을 넣으면 계산이 막히나요?
- 막지 않고 계산한 뒤, 상한을 넘는다는 줄을 결과 아래에 띄웁니다. 법정 상한은 이미 맺은 임대차의 보증금을 월세로 돌릴 때 걸리는 한도이고, 처음 맺는 계약의 보증금과 월세는 제7조의2가 정하지 않기 때문입니다.
- 갱신하면서 보증금을 올리고 월세도 붙이면 어떻게 되나요?
- 두 조문이 따로 걸립니다. 올리는 부분은 제6조의3 제3항에 따라 제7조의 범위에서만 가능해 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 할 수 없으며, 보증금을 월세로 돌리는 부분에는 제7조의2의 상한이 걸립니다.
- 임대차분쟁조정위원회 계산기와 결과가 다르게 나와요.
- 그 계산기의 두 칸을 먼저 봅니다. 2026년 9월 29일에는 한국은행 기준금리 칸이 직전 값 2.75%로, 임대료 인상률 5%가 적용되도록 체크된 채로 열렸으니, 기준금리를 3.00으로 고치고 「인상률 적용」 체크를 풀어 다시 맞춰 봅니다.
출처
본문의 숫자와 조건은 아래 출처에서 가져왔습니다. 직접 잰 값은 따로 표시합니다.
- 1주택임대차보호법
제7조의2 — 계산기가 쓰는 공식과 그 한도. 제6조의3 제3항 — 갱신되는 계약의 차임·보증금은 제7조의 범위에서만 증감. 제7조 — 증액청구의 상한(제2항)과 증액 뒤 1년(제1항 후단). 제10조의2 — 초과분 반환청구
- 2주택임대차보호법 시행령
제9조 — 연 1할과 연 2퍼센트
- 3한국은행 기준금리 추이
전환율 기본값의 재료가 되는 기준금리 연 3.00% (2026년 8월 27일 변경)
- 4주택 전월세 전환 계산기
전환을 계산하는 공식 계산기이자 조정 신청 창구. 2026년 9월 29일 기준금리 칸이 2.75로, 임대료 인상률 5% 적용이 체크된 채로 열리던 것