전월세 전환 계산기

보증금을 얼마 빼고 월세를 얼마 붙일지는 협상의 문제처럼 보이지만, 계산 자체는 곱셈과 나눗셈 하나씩입니다. 문제는 그 곱셈에 들어가는 전환율이 고정된 숫자가 아니라는 것입니다. 법이 정한 상한이 한국은행 기준금리를 따라 움직이기 때문에, 계산보다 “지금 얼마까지 되는가”가 먼저 걸립니다. 그 값을 기본으로 넣어 두었습니다.

계산기가 하는 계산

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때 “전환되는 금액에 비율을 곱한 월차임”을 넘을 수 없다고 적습니다. 곱한 값은 1년치이므로 12로 나누면 한 달치가 됩니다. 거꾸로 풀면 월세를 보증금으로 되돌리는 식이 나옵니다.

• 월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12
• 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율

보증금 1억 원을 연 5.00%로 돌리면 1년치가 500만 원, 한 달치가 41만 6667원입니다. 반대로 월세 50만 원을 같은 전환율로 되돌리면 보증금 1억 2000만 원입니다.

기본값이 5.00%인 이유

시행령 제9조는 제7조의2의 두 비율을 연 1할과 “기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율”로 정했고, 둘 중 낮은 쪽이 상한입니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%가 되었으므로 지금의 상한은 연 5.00%입니다. 이 숫자는 계산기 안에 적어 둔 것이 아니라 전월세 전환율 표의 첫 행에서 읽어 옵니다. 표가 바뀌면 계산기의 기본값도 같이 바뀝니다.

상한이 걸리는 자리와 걸리지 않는 자리

조문이 대상으로 삼는 것은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”입니다. 이미 있는 임대차의 보증금을 월세로 돌리는 상황이고, 처음 맺는 임대차의 보증금과 월세를 얼마로 정할지는 여기서 정해지지 않습니다. 계산기가 상한을 넘는 값도 계산해 주되 넘었다는 사실을 표시만 하는 이유입니다.

계산기가 하지 않는 것

전환율을 정하는 일은 하지 않습니다. 중개보수, 이사비, 대출 이자, 관리비, 세금도 들어 있지 않습니다. 어느 쪽이 나에게 유리한지는 전환율과 내 자금의 이자율을 나란히 놓아야 나오고, 그 계산은 전세 vs 월세 페이지에 두었습니다. 다툼이 생겼다면 한국부동산원과 LH가 함께 운영하는 임대차분쟁조정위원회가 같은 계산기와 조정 절차를 함께 두고 있습니다.