부동산 중개보수 계산기, 복비는 최대 얼마

먼저 알아야 할 것

1. 중개보수 상한 = 거래금액 × 구간 요율이고, 구간에 따라 한도액이 있습니다. 매매 5천만 원 미만은 25만 원, 2억 원 미만은 80만 원, 임대차 5천만 원 미만은 20만 원, 1억 원 미만은 30만 원까지입니다.
2. 이 금액은 한쪽이 내는 상한입니다. 주택 중개보수는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인에게 각각 받고, 실제 금액은 상한 안에서 협의해 정합니다.
3. 월세는 보증금 + 월세 × 100이 거래금액입니다. 그 합이 5천만 원 미만이면 월세 × 70으로 다시 셉니다.

복비 상한은 어떻게 계산하나요

「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항은 주택 중개보수를 ‘중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 한쪽에서 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같고, 그 금액은 시·도 조례의 요율한도 안에서 협의해 정한다’고 규정합니다. 계산기는 이 별표 1의 구간을 그대로 씁니다. 매매는 매매가, 교환은 두 물건 중 가액이 큰 쪽(제20조제5항제2호), 전세는 보증금, 월세는 아래의 환산 금액이 거래금액이고, 그 금액이 속한 구간의 요율을 곱한 뒤 한도액이 있으면 거기서 멈춥니다.

전세 보증금 3억 원은 「1억 원 이상 6억 원 미만」 구간의 1천분의 3이라 최대 90만 원입니다. 매매 1억 9,000만 원은 1천분의 5를 곱하면 95만 원이지만 이 구간의 한도액이 80만 원이라 80만 원에서 멈춥니다.

구간 경계에서는 상한이 계단처럼 뜁니다. 매매 8억 9,900만 원은 1천분의 4로 359만 6천 원, 9억 원은 1천분의 5로 450만 원입니다. 계산기 아래 요율표는 지금 고른 대상과 거래의 구간을 모두 보여 주고, 적용된 구간을 굵게 표시합니다.

월세는 왜 100을 곱했다가 70을 곱하나요

제20조제5항제1호는 ‘보증금 외에 차임이 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한 금액을 거래금액으로 하고, 그 합이 5천만 원 미만이면 월 차임에 70을 곱해 더한다’고 정합니다. 곱하는 수는 × 100으로 먼저 센 합이 정하고, 요율은 다시 센 금액의 구간에서 고릅니다.

그래서 5천만 원 경계 근처에서는 월세 1만 원 차이로 곱하는 수가 바뀝니다. 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원이면 1,000만 + 40만 × 100 = 5,000만 원이라 단서에 걸리지 않고, 「5천만 원 이상 1억 원 미만」의 1천분의 4로 20만 원입니다. 월세가 39만 원이면 × 100으로 센 합이 4,900만 원이어서 × 70으로 다시 세고, 3,730만 원에 1천분의 5를 곱해 18만 6,500원입니다. 계산기는 두 번 센 과정을 결과 아래에 한 줄로 적습니다.

오피스텔과 상가는 어떻게 다른가요

제20조제4항은 주택이 아닌 중개대상물을 둘로 나눕니다. 제1호는 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도가 갖춰진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔로, 별표 2의 상한요율(매매·교환 1천분의 5, 임대차 1천분의 4)을 씁니다. 한도액은 없습니다. 제2호는 그 밖의 모든 대상으로, 요건을 하나라도 못 갖춘 오피스텔과 상가·토지가 여기에 들어가며 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의합니다.

이 제4항은 2026년 8월 11일 개정(국토교통부령 제1611호, 8월 28일 시행)으로 문구가 바뀌었습니다. 오피스텔 보수는 개정 전에 ‘별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다’였고, 지금은 ‘별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다’입니다. 요율 숫자와 오피스텔 요건은 바뀌지 않았습니다.

주택과 상가가 섞인 건물은 제20조제6항이 정합니다. 건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율(제1항)을, 2분의 1 미만이면 제4항을 씁니다.

우리 지역 조례는 요율이 다른가요

지금은 다르지 않습니다. 공인중개사법 제32조제4항은 주택 중개보수의 한도를 ‘국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정한다’고 규정해, 법의 구조로는 시·도마다 다를 수 있습니다. 2026년 9월 30일에 16개 시·도의 주택 중개보수 조례 17건을 자치법규 원문과 별표 첨부로 대조한 결과, 14건은 별표 1과 같은 구간·요율·한도액의 표를 싣고 있었고 세종·인천·대전 3건은 조례가 시행규칙 별표 1을 직접 따르도록 정하고 있었습니다.

시·도는 16개인데 조례가 17건인 것은 2026년 7월 1일 출범한 전남광주통합특별시 때문입니다. 「전남광주통합특별시 설치를 위한 특별법」 부칙 제10조제1항은 ‘새 조례가 제정·시행될 때까지 종전의 전라남도 또는 광주광역시의 조례를 통합특별시의 조례로 보되, 종전에 적용되던 지역에 한정해 각각 적용한다’고 정합니다. 두 조례 모두 별표 1과 같습니다.

조례는 시·도 의회가 고칠 수 있으므로, 계약 시점의 조례는 국가법령정보센터의 자치법규에서 「주택 중개보수」로 찾아 확인할 수 있습니다. 볼 조례는 물건이 아니라 중개사무소가 있는 시·도의 것입니다. 제20조제3항은 물건과 사무소의 소재지가 다르면 사무소 소재지 시·도의 조례 기준을 따르도록 정합니다.

일부 시·도와 시·군·구의 조례에는 주거취약계층의 중개보수를 지원하는 조항이 따로 있습니다. 요율과는 별개의 제도라 대상과 금액이 지역마다 다르고, 거주지 시·도나 시·군·구 누리집의 지원사업 안내에서 확인합니다.

정리하면

• 상한은 거래금액 × 별표 1의 구간 요율이고, 매매 2억 원 미만과 임대차 1억 원 미만에는 한도액이 있습니다. 월세의 거래금액은 보증금 + 월세 × 100이고, 그 합이 5천만 원 미만이면 × 70입니다.
• 상한은 한쪽이 내는 금액이고, 실제 보수는 그 안에서 협의합니다. 법제처 해석상 부가가치세는 상한에 들어 있지 않습니다. 16개 시·도의 조례 17건은 2026년 9월 30일 기준 모두 별표 1과 같았고, 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따릅니다.