전세 계약 주의사항, 도장 찍기 전에 무엇을 보나요
전세 계약을 앞두고 있어요. 집주인이 확인할 서류를 안 보여 주면 어떻게 되나요?
한 줄 답
계약할 때 집주인은 확정일자 부여현황(나보다 앞선 세입자들의 보증금)과 국세·지방세 납세증명서를 보여 줄 법적 의무가 있어요. 다만 어겨도 과태료나 벌칙이 없어서, 거절당하면 남는 수단은 계약하지 않는 것과 확인한 내용을 특약에 적는 것이에요. 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약 뒤 임대차 시작일까지는 집주인 동의 없이 미납 세금을 열람할 수 있습니다.
순서
등기부등본을 계약 당일에 다시 뗍니다
갑구에서 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지, 가압류·가처분·신탁·경매개시결정이 있는지 봅니다. 을구에서 근저당권의 채권최고액을 모두 더하고, 가장 먼저 잡힌 근저당권의 설정일을 적어 둡니다. 그 날짜가 최우선변제 금액을 정합니다.
임대인에게 제3조의7의 두 가지를 요구합니다
「주택임대차보호법」 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 제시하여야 한다고 정합니다. 부탁이 아니라 의무이고, 2023년 4월 18일 이후에 체결하는 계약부터 적용됩니다.
확정일자 부여현황으로 선순위 보증금을 셉니다
다가구주택이면 나보다 앞선 임차인들의 보증금 합이 근저당만큼 중요합니다. 임대인이 동의하면 임차인이 직접 확정일자부여기관에 요청할 수도 있습니다(제3조의6제4항). 주민센터나 등기소에서 받습니다.
미납국세와 미납지방세를 열람합니다
보증금이 1천만 원을 넘으면 계약을 체결한 뒤 임대차가 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이도 신청할 수 있습니다(국세징수법 제109조제2항, 지방세징수법 제6조제3항). 국세는 관할이 아닌 다른 세무서장에게도 신청할 수 있고(같은 조 제1항 후단), 지방세는 시·군·구청에 신청합니다. 열람 사실은 임대인에게 통지됩니다.
확인한 것을 특약으로 옮깁니다
잔금일 다음 날까지 등기부에 새로운 권리가 설정되면 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다는 내용, 제시받은 선순위 보증금과 체납이 사실과 다르면 같은 효과가 생긴다는 내용을 계약서에 적습니다. 제3조의7에는 제재가 없으므로 강제력은 이 특약에서 나옵니다.
잔금일에 입주·전입신고·확정일자를 같은 날 끝냅니다
대항력은 인도와 주민등록을 마친 「다음 날」에 생깁니다(제3조제1항). 잔금을 치른 날 설정된 근저당은 임차인보다 앞섭니다. 세 가지를 하루에 몰아서 하고, 잔금 지급 시각과 서류 접수 시각을 남겨 둡니다.
주의
- 제3조의7을 어긴 임대인에게 이 법이 정한 과태료나 벌칙은 없습니다. 전문 42개 조문에서 벌칙 조항은 공무원 의제 하나뿐이므로, 거부당했을 때 남는 선택은 계약을 하지 않는 것입니다.
- 동의 없이 미납국세를 열람하면 그 사실이 임대인에게 통지됩니다(국세징수법 제109조제2항 후단). 계약 전이 아니라 계약 후에만 쓸 수 있는 방법이라는 점도 함께 봅니다.
- 임대인이 신고만 하고 내지 않은 국세는 신고기한부터 30일, 종합소득세는 60일이 지나야 열람에 나타납니다(같은 법 시행령 제97조제3항). 그 사이의 체납은 보이지 않습니다.
- 등기부는 계약 당일과 잔금 당일에 각각 다시 뗍니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 잡히는 것이 이 절차에서 가장 흔한 사고입니다.
먼저 알아야 할 것
- 주택임대차보호법은 계약 때 임대인이 앞선 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 합니다. 임대차 정보에는 확정일자(계약증서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 확인한 날짜), 차임과 보증금이 포함됩니다. 차임은 계약에 따라 내는 주택 사용 대가입니다. 계약 전에 관련 정보의 열람에 동의하는 방법으로 갈음할 수도 있습니다.
- 계약을 맺고 보증금이 1천만 원을 넘으면, 임대차가 시작되기 전까지 임대인의 동의 없이 미납국세·미납지방세를 열람할 수 있습니다. 계약 전 열람에는 동의가 필요합니다.
- 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 집주인 외 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 잔금일과 그 다음 날의 등기 상태가 갈릴 수 있습니다.
계약 전 제시받은 서류와 잔금 전 다시 확인한 서류를 구분해야 합니다.
임대인이 보여 줘야 하는 서류는 무엇인가요
2023년 4월 18일에 주택임대차보호법 제3조의7이 신설되었습니다. 조문은 짧습니다. 「임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다」. 두 가지입니다. 그 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보, 그리고 국세와 지방세의 납세증명서입니다.
임대인이 계약 전에 정보제공과 열람에 동의해 주면 제시를 갈음할 수 있습니다. 어느 쪽이든 임차인이 그 두 가지를 보게 된다는 결과는 같습니다.
이 조문은 법률 제19356호의 부칙에 따라 공포한 날부터 바로 시행되었고, 그 뒤에 체결하는 임대차계약부터 적용됩니다.
서류를 보여 주지 않으면 어떻게 되나요
여기서 대부분의 안내가 멈춥니다. 주택임대차보호법 전문 42개 조문에서 벌칙에 해당하는 조항은 제31조 하나뿐이고, 그 내용은 위원회 위원을 공무원으로 의제한다는 것입니다. 제3조의7을 어긴 임대인에게 이 법이 부과하는 과태료도 벌금도 없습니다.
정보 제시 의무와 위반 제재의 부재는 함께 봐야 합니다. 제시를 거부하면 계약을 맺지 않는 선택이 가능하고, 계약을 맺는다면 제시받지 못한 사실과 그에 따른 계약상 효과를 특약에 적는 방법이 있습니다. 특약의 내용과 효력은 계약 당사자가 확인해야 합니다.
동의 없이 세금을 열람할 수 있는 때는 언제인가요
세금 쪽에는 임대인의 동의를 건너뛰는 길이 하나 열려 있습니다.
국세징수법 제109조제1항은 임차하려는 사람이 계약 전 또는 계약 후 임대차 시작일까지 임대인의 동의를 받아 미납국세를 열람할 수 있다고 정합니다. 그런데 제2항은, 계약을 체결한 임차인으로서 보증금이 대통령령이 정한 금액을 넘으면 임대차가 시작되는 날까지 동의 없이도 신청할 수 있다고 합니다. 그 금액은 같은 법 시행령 제97조제2항의 1천만 원입니다.
미납지방세도 구조가 같습니다. 지방세징수법 제6조제3항과 그 시행령 제8조제2항이 같은 1천만 원을 정하고 있습니다.
조건이 둘 붙습니다. 계약을 이미 체결했어야 하고, 열람 사실이 임대인에게 통지됩니다. 그러니 이것은 계약 전 심사가 아니라 잔금 전 마지막 확인입니다. 열람에서 나쁜 것이 나오면 특약에 적어 둔 해제 조항이 작동할 자리입니다.
한 가지 더. 임대인이 신고만 해 두고 내지 않은 국세는 신고기한부터 30일, 종합소득세는 60일이 지나야 열람에 나타납니다(시행령 제97조제3항). 그 사이의 체납은 이 방법으로도 보이지 않습니다.
잔금 전 바뀌는 권리는 어떻게 다루나요
제3조의7에 제재가 없으므로, 확인한 내용을 지키게 만드는 것은 계약서입니다. 두 가지를 적습니다.
하나는 잔금일 다음 날까지의 등기 상태입니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날에 생기므로(제3조제1항), 잔금을 치른 그날 설정된 근저당은 임차인보다 앞섭니다. 이 하루의 틈을 특약이 메웁니다. 잔금일 다음 날까지 새로운 권리가 설정되면 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다는 내용입니다.
다른 하나는 제시받은 내용의 진실성입니다. 선순위 보증금과 체납액이 제시받은 것과 다르면 같은 효과가 생긴다고 적습니다.
서류의 금액을 어떻게 함께 보나요
등기부 을구의 채권최고액 합계, 확정일자 부여현황의 선순위 보증금 합계, 그리고 시세. 이 셋이 모이면 계산이 가능합니다. 이어지는 계산기가 부담률과 회수 손익분기 낙찰가를 냅니다. 을구에서 적어 둔 근저당 설정일은 거기서 최우선변제 구간을 고르는 데 쓰입니다.
정리하면
- 계약 때는 앞선 보증금 정보와 납세증명서를 요구하고, 계약 뒤 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대차 시작 전까지 동의 없는 미납세금 열람도 가능합니다.
- 제시 의무를 어겼을 때 이 법의 벌칙은 없으므로, 서류를 받지 못한 사실과 조건이 달라질 때의 효과를 계약서 특약에서 확인합니다. 등기부 채권최고액과 앞선 보증금은 보증금 안전도 계산기에 함께 넣어 봅니다.
자주 묻는 것
- 임대인의 체납을 확인하면 안심해도 되나요?
- 아닙니다. 열람으로 보이는 것은 신고했거나 고지된 세금이고, 그 뒤에 새로 생기는 체납은 담지 못합니다. 다만 국세기본법 제35조제7항이 2023년부터, 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세에 한해 임차인이 그 우선 징수 순서를 대신하도록 하고 있습니다. 당해세 전부가 아니라 그 셋에 한정된 예외입니다.
- 확정일자 부여현황은 누가 뗄 수 있나요?
- 이해관계가 있는 자는 언제든 요청할 수 있고 기관은 정당한 사유 없이 거부하지 못합니다(제3조의6제3항). 아직 계약을 하지 않은 사람은 임대인의 동의를 받아 요청할 수 있습니다(같은 조 제4항). 임대인이 그 동의를 해 주면 제3조의7의 제시 의무를 갈음한 것으로 봅니다.
- 전세권 설정을 하면 이 절차를 건너뛸 수 있나요?
- 순위를 등기로 잡는다는 점은 다르지만 확인해야 할 것은 같습니다. 전세권도 앞선 근저당보다 뒤면 배당에서 뒤로 갑니다. 그리고 전세권 설정에는 임대인의 협조와 등기 비용이 들어가는데, 전입신고와 확정일자는 하루에 끝나고 수수료도 훨씬 적습니다.
출처
본문의 숫자와 조건은 아래 출처에서 가져왔습니다. 직접 잰 값은 따로 표시합니다.
- 1주택임대차보호법
제3조의7(임대인의 정보 제시 의무, 법률 제19356호로 2023-04-18 신설·시행), 제3조의6제3항·제4항(확정일자 부여현황의 정보제공 요청), 제3조제1항(대항력은 다음 날), 제3조의2제2항(확정일자와 우선변제권)
- 2국세징수법
제109조제1항(열람의 창은 계약 전 또는 임대차 시작일까지), 제109조제2항(보증금이 일정액을 넘으면 임대인 동의 없이 신청 가능하고 임대인에게 통지된다)
- 3국세징수법 시행령
제97조제2항(동의 없이 열람할 수 있는 보증금 기준 1천만 원), 제97조제3항(신고분은 신고기한부터 30일, 종합소득세는 60일이 지나야 열람됩니다)
- 4지방세징수법
제6조제1항·제3항 — 미납지방세 열람도 같은 구조이고 기준금액도 같은 1천만 원(시행령 제8조제2항)
- 5국세기본법 제35조
제35조제7항 — 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세에 한해 임차인이 그 순서를 대신합니다. 당해세 전부가 아닙니다