전입신고와 확정일자

전입신고는 검색하면 “이사 후 14일 이내”라는 문장이 먼저 나오고, 그 문장만으로는 두 가지를 알 수 없습니다. 14일을 언제부터 세는지, 그리고 신고한 순간부터 보증금이 지켜지는지입니다. 두 번째가 실제로 돈이 걸리는 자리인데, 답은 “신고한 순간이 아니라 다음 날 0시”입니다. 그 하루의 틈에서 보증금 순위가 밀립니다.

먼저 알아야 할 것

1. 전입신고는 새 거주지에 실제로 옮겨 간 날부터 14일 이내에 합니다. 계약일이나 잔금일을 기준으로 세지 않습니다.
2. 대항력은 임차인이 새 소유자 등에게 임대차를 주장할 수 있는 힘으로, 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.
3. 경매·공매에서 후순위권리자보다 보증금을 먼저 받을 우선변제권에는 대항요건과 확정일자가 함께 필요합니다.

14일은 전입한 날부터입니다

「주민등록법」 제16조제1항은 거주지를 이동하면 신고의무자가 “신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에” 전입신고를 하도록 정합니다. 계약한 날도, 잔금을 치른 날도 아니고, 실제로 옮겨 간 날입니다.

신고할 사람은 세대주가 원칙입니다. 세대주가 할 수 없으면 세대를 관리하는 사람, 본인, 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자·직계혈족·배우자의 직계혈족·직계혈족의 배우자가 대신할 수 있습니다(법 제11조제1항).

기간 안에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 붙습니다(법 제40조제4항). 실제 금액은 얼마나 늦었느냐에 따라 시행령 별표에 구간별로 정해져 있고, 기간별 금액은 전입신고 지연 과태료 표에 있습니다.

대항력은 다음 날 0시에 생깁니다

「주택임대차보호법」 제3조제1항은 임차인이 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”고 하고, 뒤에 “이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”를 붙였습니다. 대항력은 임차인이 집을 산 사람이나 임대할 권리를 넘겨받은 사람에게 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다.

찾기쉬운 생활법령정보는 그 “다음 날”을 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결과 함께 다음 날 오전 0시로 설명합니다.

여기서 순서가 뒤집힙니다. 「부동산등기법」 제6조제2항은 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다고 정합니다 — 완료가 며칠 뒤여도 효력은 접수한 때로 돌아갑니다. 임차인의 대항력은 그 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금을 치르는 날 집주인이 같은 집을 담보로 대출을 받으면, 같은 날 두 사람이 움직였는데도 은행이 앞섭니다. 이사 당일에 전입신고를 했더라도 마찬가지입니다.

그날 일어난 일	효력이 생기는 시점
임차인이 이사하고 전입신고	다음 날 오전 0시
집주인이 근저당권 설정등기	접수한 때

「주택임대차보호법」은 대항력이 붙는 시점을 정하지만, 그 사이에 설정되는 담보를 막는 규정은 두지 않았습니다. 계약서에 잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다는 약정을 넣는 것과 등기부를 잔금 직전에 다시 확인하는 것은 이 법 밖의 대응이고, 어느 쪽도 법이 보장하는 것은 아닙니다.

확정일자는 순위를 위한 것입니다

전입신고가 대항력을 만든다면, 확정일자는 그 위에 우선변제권을 얹습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있다고 정합니다.

‘갖춘’이 둘 다를 뜻합니다. 확정일자만 먼저 받아 두어도 대항요건이 없으면 순위가 서지 않고, 전입신고만 하고 확정일자를 미루면 우선변제권이 없습니다. 둘을 같은 날 처리해도 대항력은 다음 날부터 생긴다는 점을 구분해야 합니다.

받는 곳은 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소입니다. 계약증서 원본과 신분증을 가지고 갑니다. 수수료는 1건에 600원이고, 계약증서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원이 붙습니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약을 맺고 전자계약증서에 확정일자를 신청한 경우에는 면제입니다.

확정일자를 받으려면 계약서가 완성된 문서여야 하고, 당사자의 서명이나 기명날인이 있어야 하며, 두 장 이상이면 간인이 있어야 합니다. 이미 확정일자를 받은 계약서에는 다시 부여되지 않습니다.

세대주가 나와 다른 집에 들어갈 때

원룸이나 셰어하우스처럼 전입지의 세대주가 나와 다른 경우에는 절차가 하나 더 있습니다. 시행령 제23조제2항은 전입자의 확인을 받고 전입자의 신분증명서를 제시하도록 합니다. 확인을 받기 어려우면 읍·면·동장이나 출장소장의 사실 조사로 갈음할 수 있습니다.

예외가 하나 있습니다. 전입자가 신고인 본인의 배우자나 직계혈족이면 신분증명서 제시를 생략합니다. 이 관계는 시·군·구가 행정정보 공동이용으로 가족관계증명서를 확인해 판단하고, 동의하지 않으면 서류를 직접 내야 합니다(같은 조 제3항).

전입신고를 하면 어떤 신고가 함께 처리되나요

「주민등록법」 제17조는 전입신고가 있으면 다음을 한 것으로 봅니다. 「병역법」의 병역의무자 거주지 이동 신고, 「인감증명법」의 인감 변경신고, 「국민기초생활 보장법」의 급여수급자 거주지 변경신고, 「국민건강보험법」의 가입자 거주지 변경신고, 「장애인복지법」의 거주지 이동 전출·전입신고입니다.

자동차도 대체로 따라옵니다. 「자동차등록령」 제22조제2항제5호에 따라 전입신고를 했으면 변경등록을 따로 하지 않아도 됩니다. 예외는 번호판에 관할 관청의 기호가 붙은 지역 번호판으로, 다른 특별시·광역시·도로 옮길 때는 변경등록을 신청해야 합니다.

정리하면

전입신고는 실제 전입한 날부터 14일 안에 하며, 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 경매·공매에서의 우선변제권에는 확정일자도 필요합니다. 같은 날 설정된 담보의 순위는 등기부에서 확인하고, 지연 신고의 금액은 전입신고 지연 과태료 표에서 확인합니다.