장기전세주택 자격 조건, 누가 들어갈 수 있나요

장기전세 조건을 검색하면 소득 기준이 100%, 105%, 120%, 150%로 제각각 나옵니다. 어느 하나가 틀린 것이 아닙니다. 법은 소득 기준의 상한만 정하고, 그 안에서 실제 선은 SH·LH·GH 같은 공급자가 공고마다 정하기 때문입니다. 그래서 기준은 늘 신청하려는 공고문이고, 아래 숫자는 서울(SH)의 2026년 안내입니다.

먼저 알아야 할 것

1. 모집공고일 현재 세대원 모두 집이 없어야 합니다(무주택세대구성원). SH 물량은 여기에 서울 거주가 붙습니다.
2. 소득 선은 전용면적으로 갈립니다. SH의 2026년 안내로 60㎡ 이하 건설형은 도시근로자 월평균소득 70% 이하 세대에 먼저 공급하고, 남으면 105%까지 받습니다. 맞벌이는 법이 140%까지 허용하고, 실제 맞벌이 선은 공고문에 있습니다. 자산은 총자산 6억 6,200만 원, 자동차 4,542만 원 이하입니다.
3. 신혼부부에게는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)이라는 별도의 문이 있습니다. 소득 선이 120%(맞벌이 180%)부터 시작하고, 입주 뒤 자녀를 낳으면 최장 20년 거주로, 둘째부터는 20년 뒤 우선매수로 이어집니다.

장기전세주택이 무엇인가요

공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제4호는 장기전세주택을 「국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택」으로 정합니다. 월세 없이 보증금만 내는 공공임대라는 뜻입니다.

보증금은 시세에 묶여 있습니다. 시행규칙 제30조는 최초 보증금을 같은 동네나 인접 지역의 비슷한 아파트 2~3개 단지 전세가를 평균한 금액의 **80%**로 정합니다. 그리고 분양전환되지 않습니다 — 20년을 살아도 그 집을 사는 권리가 생기지 않는다는 뜻이고, 이 점이 뒤에서 볼 미리내집과 가장 크게 갈리는 자리입니다.

무주택세대구성원, 누구까지 세나요

주택공급에 관한 규칙 제2조 제4호는 무주택세대구성원을 「세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원」으로 정합니다. 신청자 혼자가 아니라 세대 전체를 본다는 것이 핵심입니다.

세대원의 범위는 같은 조 제2호의3이 정합니다. 신청자와 배우자, 그리고 같은 주민등록표에 함께 올라 있는 부모·조부모(배우자의 부모 포함)와 자녀입니다. SH는 여기에 주민등록이 분리된 배우자와 그 배우자의 세대원까지 무주택이어야 한다고 적습니다. 부모와 같은 등본에 있는데 부모 명의의 집이 있다면, 그 세대는 무주택세대구성원이 아닙니다.

소득 기준은 넓이에 따라 갈립니다

출발점은 국민임대주택의 기준입니다. 공공주택 특별법 시행규칙 제18조 제1항 제1호는 전용 85㎡ 이하 장기전세의 입주자를 국민임대 기준(별표 4)대로 뽑되, 「별표 4에 따른 소득요건의 50퍼센트」 — 맞벌이면 100퍼센트 — 「를 더한 범위에서 공공주택사업자가 별도로 소득요건을 정할 수 있다」고 정합니다. 여기서 맞벌이는 본인과 배우자 모두 근로소득이나 사업소득이 있는 경우입니다. 85㎡를 넘는 주택은 같은 조 제2호에 따라 주택공급에 관한 규칙 제4장(주택공급 방법)대로 뽑고, 소득 요건은 공급자가 따로 정합니다.

별표 4의 일반공급 비율은 전용 60㎡ 이하가 70%, 60㎡ 초과가 **100%**입니다(1인 가구와 2인 가구는 비율이 더 높습니다). 70%에 그 50%를 더하면 105%, 100%를 더하면 140%입니다. SH의 2026년 안내는 60㎡ 이하 건설형의 선을 105%로 적습니다 — 법이 허용하는 상한을 그대로 쓴 선입니다. 금액표에는 140% 행도 있지만, 어느 유형의 선인지는 공고문에서 정합니다.

전용면적	시행규칙 제18조의 틀	SH 2026년 안내
60㎡ 이하	별표 4의 70%의 1.5배(105%)까지 (맞벌이는 2배, 140%)	70% 이하 먼저, 남으면 105% 이하 (맞벌이 선은 공고문)
60㎡ 초과 85㎡ 이하	별표 4의 100%의 1.5배(150%)까지 (맞벌이는 2배, 200%)	공고문에서 정함
85㎡ 초과	공급자가 따로 정함	청약예금 가입 2년 + 예치금 기준 1순위

같은 2026년 기준이라도 국토교통부 마이홈은 60㎡ 이하를 100%, 60~85㎡를 120%로 안내합니다. 둘 다 법의 범위 안에 있는 공급자별 선이라, 검색 결과의 숫자가 엇갈리는 것입니다.

금액으로 보면, SH의 2026년 금액표에서 3인 가구는 70%가 월 5,717,900원, 105%가 8,576,850원, 140%가 11,435,801원입니다. 비교하는 소득은 세대원 전원의 세전 소득을 합친 월평균이고, 근로·사업소득 말고도 임대·이자·연금 같은 재산소득과 공적이전소득까지 들어갑니다.

2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀가 있으면 선이 올라갑니다. 별표 4 제3호 사목은 그 자녀가 1명이면 기준 비율에 10%p, 2명 이상이거나 1명이면서 그 전에 태어난 자녀도 있으면 20%p를 더해 판단하도록 정합니다. 시행규칙 제18조가 별표 4에서 빼는 것은 제3호 다목1) — 우선공급에서 2세 미만 자녀가 있는 신청자를 먼저 뽑는다는 규정 — 하나뿐이라, 이 가산은 장기전세에도 적용됩니다.

자산과 자동차도 봅니다

시행규칙 제13조 제3항은 「부동산, 자동차 등 자산에 관한 별도의 요건」을 국토교통부장관이 정하고, 공공주택의 유형별로 달리 정할 수 있게 합니다. 그 숫자는 공고문에 실립니다.

SH의 2026년 기준은 세대원 전원이 가진 부동산·자동차·금융자산·일반자산을 모두 더한 총자산 6억 6,200만 원 이하, 자동차는 4,542만 원 이하입니다. 2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀가 1명이면 총자산 7억 2,800만 원·자동차 4,996만 원, 2명 이상이거나, 1명에 그 전에 태어난 미성년 자녀도 있으면 7억 9,400만 원·5,451만 원까지 올라갑니다(태아 포함).

자산을 세는 방식도 공급자마다 다를 수 있습니다. 마이홈은 같은 장기전세를 토지와 건축물을 합친 부동산 2억 1,550만 원 이하, 자동차 4,542만 원 이하로 따로 나눠 안내합니다. 총자산으로 보는지, 부동산만 보는지는 공고문의 자산 표에서 확인합니다.

같은 순위에서 경쟁하면 무엇으로 가르나요

소득 선 안에 들어도 신청자가 많으면 순위와 가점으로 가립니다. SH의 85㎡ 이하 순위는 청약저축 가입 2년·24회 이상 납입이 1순위, 가입 6개월·6회 이상이 2순위, 나머지가 3순위입니다. 85㎡ 초과는 청약예금에 가입한 지 2년이 지나고 지역·면적별 예치금을 채운 사람이 1순위입니다 — 이 예치금이 무엇인지는 주택청약 1순위 조건이 표로 정리해 두었습니다.

같은 순위 안에서는 SH 가점표가 서울 연속 거주기간(만 19세 이후), 무주택기간, 나이, 부양가족 수, 청약저축 납입 횟수를 점수로 매깁니다. 시행규칙 제18조 제2항 제5호는 경쟁 시 기준에 「과거 장기전세주택 입주자 선정 여부」를 넣을 수 있게 하는데, SH는 이를 감점으로 씁니다. 2009년 11월 30일 이후 공고로 장기전세를 계약한 적이 있으면 당첨자 발표일 기준 3년 이내 -6점, 5년 이내 -4점, 그 밖에는 -2점입니다.

미리내집(장기전세주택Ⅱ)은 신혼부부의 문입니다

미리내집은 서울시와 SH가 신혼부부에게 공급하는 장기전세주택입니다. 대상은 혼인신고한 날부터 7년 이내인 신혼부부, 또는 해당 주택에 입주하기 전까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비신혼부부입니다. 세대원 모두 무주택이어야 하는 것은 같고, 여기에 신청자와 배우자 모두 공고일 이전 5년 동안 계속 주택을 소유하지 않았어야 합니다.

소득 선은 일반 장기전세보다 넓습니다. 전용 60㎡ 이하는 월평균소득 120%(맞벌이 180%), 60㎡ 초과는 150%(맞벌이 200%) 이하입니다. 2026년 금액으로 3인 가구 120%는 월 9,802,115원, 180%는 14,703,172원입니다. 총자산 6억 6,200만 원·자동차 4,542만 원 기준은 일반 장기전세와 같습니다.

뽑는 방식도 다릅니다. 서울 연속 거주기간(만 19세 이후)과 청약저축 납입 횟수로 가점을 매기고(부부 합산 가능), 점수가 같으면 전산 추첨을 하며, 저소득 세대에 40% 이내를 먼저 배정한 뒤 나머지를 다시 추첨합니다.

입주 뒤 출산에 따라 조건이 바뀝니다.

입주 뒤	거주기간	재계약 때 소득·자산 기준	보증금	20년 거주 뒤 매수
자녀 없음	최장 10년	적용	—	없음
1자녀 출산	최장 20년	보지 않음	—	없음
2자녀 출산	최장 20년	보지 않음	—	시세의 90%
3자녀 출산	최장 20년	보지 않음	—	시세의 80%
4자녀 출산	최장 20년	보지 않음	시세의 60%	시세의 60%
5자녀 이상 출산	최장 20년	보지 않음	시세의 50%	시세의 50%

4자녀·5자녀 칸은 2026년에 새로 생겼습니다. 같은 해부터 보증금의 70%만 먼저 내고 나머지 30%는 나갈 때까지 미루는 분할납부도 생겼고, 미룬 금액에는 연 2.73%의 이자가 붙습니다.

이름이 같아도 유형이 다른 미리내집이 있습니다. 서울시는 아파트형(장기전세주택Ⅱ) 말고도 다세대·오피스텔 등을 매입한 비아파트형, 장기안심주택과 연계한 보증금 지원형을 함께 운영합니다. 비아파트형은 다세대·오피스텔 등을 매입해 공급하는 유형이라, 자격과 거주기간은 그 유형의 모집공고가 따로 정합니다.

들어간 뒤에는 2년마다 재계약합니다

서울주거포털은 장기전세의 계약을 기본 2년, 2년마다 재계약, 최장 20년으로 안내합니다. 재계약 때 보증금 인상에는 법의 상한이 있습니다. 공공주택 특별법 제49조 제2항은 공공임대의 임대료 증액을 「임대료의 100분의 5 이내」로 제한하고, 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못하게 합니다.

20년이 끝났을 때 어떻게 되는지 — 퇴거 원칙과 그 뒤에 다시 신청할 수 있는 것 — 는 장기전세 20년 끝나면이 이어서 다룹니다.

입주해도 청약통장은 그대로 씁니다. 주택공급에 관한 규칙 제2조 제7호는 「당첨자」를 정의하면서 분양전환되지 않는 공공임대주택의 입주자로 선정된 사람을 빼 두었습니다. 장기전세 입주는 청약 당첨 이력이 되지 않으니, 살면서 분양 주택에 청약할 수 있습니다. 청약을 넣는 순서는 주택청약 신청 방법에 있습니다.

경기도와 LH 장기전세는 그 공고문이 기준입니다

위 숫자는 서울 SH의 2026년 안내입니다. 경기도 물량은 경기주택도시공사(GH)가, LH 물량은 LH가 각자의 모집공고로 모집합니다. 법의 틀(무주택, 면적별 소득, 자산)은 같지만 선과 거주지 요건은 공고마다 다르므로, 신청할 공고문의 자격 표를 먼저 봅니다.

정리하면

• 장기전세는 모집공고일에 세대원 모두 무주택이고 소득·자산이 공고의 선 안이면 신청할 수 있습니다. 서울 SH는 서울 거주가 붙습니다.
• 법은 상한만 정합니다. 85㎡ 이하는 국민임대 기준에 50%(맞벌이 100%)를 더한 범위이고, SH의 2026년 60㎡ 이하 선이 105%이고 맞벌이 상한이 140%인 이유가 그것입니다. 실제 숫자는 공고문이 기준입니다.
• SH 2026년 자산 기준은 총자산 6억 6,200만 원, 자동차 4,542만 원이고, 2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀가 있으면 자산·자동차 선이 올라가고, 소득 선도 법(별표 4)에 따라 10~20%p 올라갑니다.
• 신혼부부는 미리내집이 따로 있습니다. 소득 120%(맞벌이 180%)부터이고, 입주 뒤 출산하면 20년 거주, 2자녀부터 20년 뒤 우선매수로 이어집니다.