장기전세 20년 만기, 끝나면 바로 나가야 하나요

서울시는 2026년 8월 25일 만기 가구에게 대체 임대주택을 제공하지 않는다고 했고, 2주 뒤인 9월 8일에는 영구·국민임대를 연계하겠다고 했습니다. 두 발표는 서로 어긋나지 않습니다. 8월 25일 발표는 만기 가구만을 위한 대체 임대주택을 따로 확보하지 않는다는 것이고, 9월 8일 발표는 소득·자산 등 입주요건을 충족하는 가구를 영구·국민임대 등 공공임대에 연계한다는 것입니다.

먼저 알아야 할 것

1. 서울 장기전세는 2년마다 재계약하며 최장 20년까지 삽니다. 20년이 끝나면 퇴거가 원칙이고, 계약 연장도 분양전환도 없습니다.
2. 만기 가구를 위한 대체 임대주택은 따로 없습니다. 소득·자산 등 입주요건을 갖춘 가구는 영구·국민임대 같은 다른 공공임대로 연계되고, 서울시는 만기 가구에 사전 상담과 현장 설명회를 하겠다고 밝혔습니다.
3. 20년이 되기 전에도 집을 비워야 하는 경우가 있습니다. 다른 주택을 갖게 되거나(전용 85㎡ 이하 주택인 경우), 다른 공공임대에 당첨돼 입주하거나, 갖고 있는 분양권의 입주예정일이 오면 그때 명도합니다.

20년은 어디에 적힌 숫자인가요

법령에도 20년이 있지만, 뜻이 조금 다릅니다. 공공주택 특별법 시행령 제54조제1항제5호는 장기전세주택의 임대의무기간을 임대개시일부터 20년으로 정합니다. 임대의무기간은 공급한 쪽이 그 집을 팔지 못하고 임대로 유지해야 하는 기간이라는 뜻으로, 법 제50조의2제1항이 “임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다”고 정합니다.

한 가구가 살 수 있는 기간을 최장 20년으로 묶은 것은, 서울시 설명으로는 모집공고와 임대차계약입니다. 서울시는 2026년 9월 8일 보도자료에서 최장 20년 거주와 분양전환 불가라는 원칙을 2007년 첫 입주자 모집공고와 임대차계약 단계부터 명시해 왔다고 설명했습니다. 공공주택 특별법 시행규칙 제25조제2항도 입주자는 “임대기간 만료시까지 거주할 수 있다”고 정할 뿐, 그 기간의 길이는 적지 않습니다.

그 20년은 한 번에 맺는 계약이 아닙니다. 서울주거포털 안내에 따르면 기본계약은 2년이고 2년마다 재계약해 최장 20년까지 이어집니다. 재계약 때 보증금은 공공주택 특별법 제49조제2항 — 재계약을 포함한 증액을 임대료의 100분의 5 이내로 묶고, 올린 뒤 1년 안에는 다시 올리지 못하게 한 조항 — 의 범위에서만 오릅니다.

내 가구의 만기일은 임대차계약서에 적힌 날이 기준입니다. 재공급 주택에 나중에 들어온 경우처럼 계산이 헷갈리면 공급한 공공주택사업자(서울은 SH)에 계약 기준일을 확인합니다.

연장도, 분양전환도, 대체 주택도 없습니다

새로 정해진 방침은 아닙니다. 서울시는 2025년 2월 6일 만기 물량을 신혼부부용 미리내집으로 공급하겠다고 발표하면서, 현재 거주자에게 추가계약 연장이나 분양전환 지원은 없다고 이미 밝혔습니다.

2026년 7월 서울시가 SH에 만기 가구용 대체 임대주택 확보 방안 검토를 요청했다는 보도가 나오자, 서울시는 8월 25일 팩트브리핑에서 다시 정리했습니다. 20년 임대기간이 끝나면 기존 임대차계약과 관련 법령에 따라 퇴거가 원칙이고, 계약을 연장하거나 분양으로 전환해 주는 제도는 따로 없으며, 만기 입주민을 위한 대체 임대주택 확보도 검토하지 않는다는 내용입니다.

항목	서울시 발표 (2026년 9월 8일)
만기 시작	2027년 310호
2031년까지	약 9,300호
비운 집	청년·신혼부부 등을 위한 미리내집과 장기전세주택으로 재공급
만기 가구 지원	사전 상담과 현장 설명회 (방침)
이어지는 주거	소득·자산 등 입주요건 충족 시 영구·국민임대 등 연계
상담 창구	자치구 주거안심종합센터 등에서 이주 상담·금융지원 정보 안내 (예정)

상담과 설명회는 방침으로만 밝히고 날짜는 적지 않았습니다. 날짜는 SH와 서울시의 공지로 확인합니다.

20년이 되기 전에 비워야 하는 경우

만기 말고도 퇴거 기준이 따로 있습니다. 공공주택 특별법 시행규칙 제25조제2항은 임대기간 만료 전이라도 다음의 경우 집을 명도하도록 정합니다. 명도는 살던 집을 비워 공급한 쪽에 넘겨주는 것입니다.

경우	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과
본인이나 세대원이 다른 주택을 소유	명도	이 항목으로는 명도 대상 아님
본인이나 세대원이 다른 공공임대에 당첨돼 입주	명도	명도
갖고 있는 분양권의 입주예정일 도래	명도	명도

분양권이 여러 개면 가장 빨리 오는 입주예정일이 기준입니다. 85㎡ 이하라도 「주택공급에 관한 규칙」 제25조제6항 — 국토교통부장관이 정부시책 등으로 짓는 주택의 공급방법과 입주자 관리방법을 따로 정해 고시하도록 한 조항 — 에 따라 공급된 집은 85㎡ 초과 칸을 따릅니다. 주택 소유 여부는 사업자가 공공주택 특별법 시행규칙 제25조제4항에 따라 매년 1회 이상 확인합니다.

재계약 자체가 거절되는 경우도 법에 있습니다. 공공주택 특별법 제49조의3제1항은 거짓이나 부정한 방법으로 임대받은 경우, 자산이나 소득이 기준을 넘는 경우, 공공임대에 중복 입주한 경우, 임차권을 양도하거나 전대한 경우 등에 사업자가 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있게 합니다. 장기전세의 재계약 소득·자산 기준은 SH의 재계약 안내에서 확인합니다.

나간 뒤 갈 수 있는 곳

서울시가 이어 준다고 밝힌 곳은 영구임대와 국민임대입니다. 공공주택 특별법 시행령 제2조제1항은 영구임대주택을 최저소득 계층의 주거안정을 위해 50년 이상 또는 영구적으로 임대하는 공공임대로, 국민임대주택을 저소득 서민을 위해 30년 이상 임대하는 공공임대로 정합니다. 서울시가 장기전세를 무주택 중산층을 위한 제도로 소개해 온 것과 달리, 두 유형은 정의부터 최저소득 계층과 저소득 서민을 대상으로 합니다. 연계는 그 입주요건을 충족하는 가구에 한합니다.

장기전세에 다시 신청하려면 자격을 처음부터 다시 갖춰야 합니다. 서울주거포털 안내의 기본 요건은 모집공고일 현재 서울에 사는 성년의 무주택 세대구성원이면서 유형별 소득·자산·자동차 기준을 충족하는 것입니다. 그리고 공공주택 특별법 시행규칙 제18조제2항은 같은 순위에서 경쟁이 있을 때 사업자가 정하는 선정 기준에 ‘과거 장기전세주택 입주자 선정 여부’를 넣을 수 있게 합니다. 이미 한 번 장기전세에 살았다는 사실이 경쟁에서 따로 고려될 수 있다는 뜻이고, 어떻게 반영되는지는 해당 모집공고에서 확인합니다. 들어가는 조건 전체는 장기전세주택 입주 자격에 있습니다.

장기전세에 사는 동안에도 분양 주택 청약은 할 수 있다고 서울주거포털 안내가 밝히고 있습니다. 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1이 무주택기간을 청약 가점의 한 항목으로 두고 있어, 만기를 앞둔 가구라면 청약 가점 계산기로 점수를 먼저 확인할 수 있고, 1순위가 되는 통장 조건은 주택청약 1순위 조건에 있습니다. 당첨된 분양권의 입주예정일이 오면 위의 표대로 장기전세는 그날 명도합니다.

정리하면

• 서울 장기전세는 2년 단위로 재계약해 최장 20년까지 살고, 만기가 되면 연장·분양전환 없이 퇴거가 원칙입니다. 첫 만기는 2027년 310호이고 2031년까지 약 9,300호입니다.
• 따로 마련하는 대체 주택은 없습니다. 소득·자산 요건을 갖춘 가구는 영구·국민임대로 연계되고, 서울시는 사전 상담과 현장 설명회를 하겠다고 밝혔습니다.
• 다른 주택 소유(85㎡ 이하), 다른 공공임대 입주, 분양권 입주예정일 도래 가운데 하나에 해당하면 20년 전이라도 명도합니다. 내 만기일은 임대차계약서와 SH에서 확인합니다.