전입신고 안 되는 집, 근생이나 불법건축물이면 막히나요

먼저 알아야 할 것

1. 전입신고는 그 집에 30일 이상 살 목적으로 옮겼는지만 봅니다. 근린생활시설이나 불법건축물이라는 이유만으로 신고를 막지 않는 것이 행정안전부의 답이고 대법원 판례입니다.
2. 전 세입자의 주소가 남아 있어도 별도 세대로 전입할 수 있고, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.
3. 막히는 곳은 신고 뒤에 있습니다. HUG 전세보증금반환보증은 근린생활시설과 위반건축물(아파트 제외)을 받지 않고, 대항력은 그 집이 실제로 주거용인지를 따로 따집니다.

「전입신고 안 되는 집」은 무엇을 말하나요

이 말에는 세 가지가 섞여 있습니다. 주민센터가 신고를 받아 주지 않는 집, 신고는 되는데 세입자 보호가 약한 집, 그리고 보증보험에 가입할 수 없는 집입니다. 세 가지는 서로 다른 법이 서로 다른 기준으로 정합니다.

무엇이 되나	정하는 법·기관	보는 것
전입신고	주민등록법	30일 이상 거주할 목적으로 실제로 사는지
대항력·우선변제	주택임대차보호법	그 집이 실제로 주거용으로 쓰이는지
전세보증금반환보증	주택도시보증공사(HUG)	건축물대장의 용도·위반 표시, 전입세대

그래서 전입신고는 되는데 보증보험은 안 되는 집이 생깁니다. 건축물대장상 용도가 주택이 아닌 근린생활시설을 주택처럼 꾸며 세를 놓는 경우를 흔히 「근생빌라」라고 부릅니다.

전입신고는 무엇을 보고 받아 주나요

「주민등록법」 제6조제1항은 30일 이상 거주할 목적으로 그 지역에 주소나 거소를 가진 사람을 등록하도록 정합니다. 등록의 기준이 건물의 종류가 아니라 그곳에 사느냐라는 뜻입니다.

대법원은 2009년 전원합의체 판결(2008두10997)에서, 주민센터가 전입신고를 심사할 때 볼 수 있는 것은 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적인지뿐이라고 했습니다. 무허가 건축물의 관리 같은 사유는 주민등록법이 아닌 다른 법률이 다룰 일이라, 신고 수리 단계에서 고려할 수 없다고 판단했습니다. 행정안전부 주민등록 사무편람도 이 판결을 전입신고 장에 싣고 있습니다.

행정안전부의 2025 주민등록 질의·회신 사례집은 건물마다 이렇게 답합니다.

집	사례집의 답
근린생활시설	신고를 받을 수 있고, 실제로 먹고 자는지 등을 보고 판단
불법 건축물	30일 이상 거주할 목적으로 살고 있다면 전입신고 가능
주거형 오피스텔	생활의 근거지이고 30일 이상 거주할 수 있다면 주민등록 대상
나대지·도로처럼 건물이 없는 곳	사람이 살 수 없으므로 거부
숙박업소	원칙적으로 불가
재개발로 철거되는 곳	거주 목적을 이룰 수 없다고 판단하면 거부 가능

「산다」의 기준도 사례집에 있습니다. 잠을 잘 수 있고 취사 시설과 가재도구가 있어야 하며, 주민센터는 생계와 숙식, 우편물 수령, 수도·전기 사용 같은 사실로 판단합니다. 직장에 아침부터 밤까지 머무르는 것처럼 거주할 목적 없이 머무는 것은 「기거」로 보아 거주와 구별합니다. 30일은 목적의 기준이라, 신고할 때 이미 한 달을 살았어야 하는 것은 아닙니다.

전 세입자 주소가 아직 남아 있으면요

전 세입자가 이사를 가고도 새 주소로 전입신고를 하지 않으면, 서류상 그 집에 다른 세대가 남아 있게 됩니다. 사무편람은 이 경우 새로 들어온 세입자가 별도 세대를 구성해 전입신고할 수 있고, 전 거주자에 대한 거주불명 등록 요청도 받을 수 있다고 적고 있습니다.

「주민등록법 시행령」 제23조제5항은 전입신고를 받을 때 그 주소에 이미 전입해 있는 세대의 수를 확인하도록 정합니다. 위장전입을 막기 위한 확인이라, 주민센터가 기존 세대주에게 연락해 볼 수 있습니다. 확인이 신고를 막는 것은 아닙니다.

기존 세대주의 서명이 필요한 경우는 따로 있습니다. 그 세대의 세대원으로 들어가는 합가·편입이면 전입신고서에 그 세대주의 확인이 필요합니다. 별도 세대로 들어가는 세입자는 해당하지 않습니다.

전 세입자가 실제로 살지 않는다는 것을 주민센터에 알리는 길은 거주불명 등록 요청입니다. 사례집에 따르면 건물 소유주나 새 세입자처럼 이해관계가 있는 사람은 반송 우편물처럼 그 사람이 살지 않는다는 자료와 임대차계약서 같은 이해관계 서류를 내고 직권 거주불명 등록을 요청할 수 있습니다. 「주민등록법」 제20조제6항은 사실조사 결과 거주 사실이 불분명하면 마지막 신고 주소를 행정상 관리주소로 해 거주불명으로 등록한다는 조항입니다. 절차에는 신고하라는 최고와 공고가 들어 있어 시간이 걸리고(같은 조 제2항·제3항), 등록된 뒤에도 그 주소는 한동안 그 사람의 관리주소로 남습니다. 「주민등록법」 제29조의2제1항은 전입세대확인서에 거주불명으로 등록된 사람도 나온다고 정합니다.

집주인이 전입신고를 못 하게 할 수 있나요

그럴 수 있는 조항은 주민등록법에 없습니다. 소유주 쪽에 있는 장치는 그 주소로 누가 전입신고를 하면 문자로 알려 주는 전입신고 사실 통보서비스입니다.

전입신고를 하지 않기로 하는 계약은 신고 절차가 아니라 세입자의 권리에 걸립니다. 「주택임대차보호법」 제3조제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력, 곧 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이 생긴다고 정합니다. 전입신고가 빠지면 이 요건 하나가 빠집니다.

신고가 되면 세입자 보호도 똑같나요

「주택임대차보호법」 제2조는 이 법이 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 그 집의 일부가 주거 외의 목적으로 쓰여도 같다고 정합니다. 주거용인지는 건축물대장의 표시만이 아니라 실제 쓰임으로 봅니다.

• 대법원 94다52522는 주거용 여부를 「공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서」 정한다고 했고, 공부상 근린생활시설인 건물에 가족과 함께 살며 가게를 한 임차인을 주거용 건물의 임차인으로 인정했습니다.
• 대법원 2004다26133(전원합의체)은 등기를 마치지 않았거나 허가를 받지 않은 건물도 주거용으로 쓰이면 이 법의 적용 대상이라고 했습니다.
• 반대로 대법원 95다51953은 방이 딸린 다방에서 산 경우를 영업에 딸린 주거로 보아 보호하지 않았고, 86다카2407은 비주거용 건물의 일부를 주거로 쓰는 경우를 보호 대상에서 뺐습니다.

근생 건물이어도 구조와 쓰임이 주택이면 보호받을 여지가 있지만, 그 판단은 분쟁이 생긴 뒤 법원이 합니다. 계약 단계에서 확실하게 가를 수 있는 것은 아래의 보증 조건입니다.

전세보증보험은 무엇 때문에 거절되나요

주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 상품개요는 건축물대장과 전입세대확인서를 기준으로 봅니다.

• 근린생활시설은 보증대상 주택이 아닙니다.
• 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있으면 가입할 수 없습니다. 아파트는 이 확인에서 빠집니다.
• 보증을 신청하는 날 그 주소에 다른 세대의 전입 내역이 없어야 합니다. 단독·다가구·다중주택은 이 확인에서 빠집니다.

위반건축물 표시는 적발 뒤에 붙습니다. 「건축법」 제79조제1항은 허가권자가 위반 건축물의 건축주·소유자·관리자·점유자 등에게 용도변경이나 사용금지 같은 시정을 명할 수 있다는 조항이고, 같은 조 제4항은 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 적도록 합니다. 계약할 때 깨끗했던 대장이 나중에 바뀔 수 있다는 뜻입니다.

전 세입자의 주소가 남아 있는 아파트나 다세대라면 이 세 번째 조건이 걸립니다. 거주불명으로 등록되어도 그 사람은 전입세대확인서에 나오므로, 그 경우를 HUG가 어떻게 보는지는 신청 전에 HUG에 확인합니다. 가입 조건 전체는 전세보증보험 가입조건에 있습니다. 전세자금대출이 근린생활시설이나 위반건축물을 받는지는 대출받을 금융기관에 확인합니다.

먼저 들어와 있는 세대가 있으면 무엇이 달라지나요

대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기므로(주택임대차보호법 제3조제1항), 그 집에 실제로 살면서 먼저 전입한 세입자가 있으면 그 사람의 대항력이 새 세입자보다 앞섭니다. 순서는 전입세대확인서의 전입일자로 가늠합니다.

전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 임차권등기를 한 뒤 나간 경우도 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3제5항은 임차권등기를 마치면 그 전에 가진 대항력과 우선변제권이 이사를 가도 그대로 남는다는 조항입니다. 같은 조 제6항은 임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 임차한 세입자는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받는 최우선변제(제8조제1항)를 받지 못한다고 정합니다. 등기부에 임차권등기가 있으면 이 경우입니다. 계약 전에 등기부와 함께 볼 서류의 순서는 전세 계약 주의사항에 있습니다.

전입한 뒤에 확인이 오나요

「주민등록법 시행령」 제15조는 전입신고를 받으면 15일 안에 사후확인 자료를 이·통장에게 보내고, 이·통장이 받은 날부터 15일 안에 실제로 사는지 확인하도록 정합니다. 같은 조 제4항은 확정일자를 읍·면·동에서 받았거나, 신고 뒤 5일 안에 임대차계약서 같은 자료를 내 공무원이 확인한 경우 이 사후확인을 생략할 수 있다고 정합니다. 확인 결과가 신고와 다르면 제20조의 사실조사를 거쳐 직권으로 정정되거나 거주불명으로 등록될 수 있습니다.

실제로 살지 않는 곳으로 신고하는 것은 「주민등록법」 제37조제1항제3호의2의 거짓 신고로, 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 대상입니다. 이사 날짜와 확정일자, 대항력이 생기는 시점의 관계는 전입신고와 확정일자에서 이어집니다.

정리하면

• 전입신고는 30일 이상 살 목적인지만 봅니다. 근린생활시설·불법건축물·주거형 오피스텔도 실제로 살면 받아 주고, 건물이 없는 곳이나 원칙적으로 숙박업소는 거부됩니다.
• 전 세입자 주소가 남아 있어도 별도 세대로 전입할 수 있고 집주인 동의는 필요 없습니다. 전 세입자가 살지 않으면 거주불명 등록을 요청할 수 있지만, 그 주소는 한동안 관리주소로 남고 전입세대확인서에도 나옵니다.
• 대항력은 실제 주거용인지로, HUG 전세보증은 건축물대장의 용도·위반 표시와 타세대 전입으로 따로 정합니다. 근생과 위반건축물(아파트 제외)은 HUG 보증 대상이 아닙니다.