전세보증보험 가입조건, 우리 집도 될까요

먼저 알아야 할 것

1. 보증금 + 앞선 근저당 ≤ 집값의 90%. HUG와 HF 모두 이 선 안이어야 가입됩니다. 앞선 근저당만 따로 봐도 집값의 90%로 잡은 금액의 60% 안이어야 합니다.
2. 계약기간의 절반이 지나기 전. 신규 계약은 잔금을 치른 날과 전입신고를 한 날 중 늦은 날부터 셉니다.
3. 공시가격 126%는 계산 결과입니다. 빌라·다가구는 공시가격의 140%를 집값으로 보고(감정평가가 있으면 그것이 먼저), 그 90%까지가 보증금과 근저당을 합친 한도라서 140% × 90% = 126%가 나옵니다.

전세보증보험은 흔히 부르는 이름이고, 주택도시보증공사(HUG)의 상품명은 전세보증금반환보증, 한국주택금융공사(HF)의 상품명은 (일반)전세지킴보증입니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 대신 지급하고, 그 뒤 집주인에게 받아 가는 구조입니다. 「주택도시기금법」 제26조제1항제2호는 HUG가 하는 업무로 분양보증 등과 함께 전세보증금반환보증을 적어 두고 있습니다.

90%는 무엇의 90%인가요

HUG의 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등입니다. 담보인정비율은 집값 가운데 보증의 담보로 인정해 주는 비율이고, 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받는 근저당 같은 채권입니다. 단독·다가구·다중주택이라면 나보다 앞선 다른 세입자의 보증금도 선순위에 들어갑니다.

그래서 “전세가율 90%“라는 말은 반만 맞습니다. 보증금만 집값의 90% 안이면 되는 것이 아니라, 근저당을 더한 합계가 90% 안이어야 합니다. HUG가 직접 든 예시는 이렇습니다.

주택가격 1억 원일 때	결과	이유
보증금 9,500만 원	가입 불가	한도 9,000만 원 초과
보증금 9,000만 원	가입 가능	한도 9,000만 원
보증금 4,000만 원 + 선순위 5,500만 원	가입 불가	한도 3,500만 원, 선순위가 주택가액의 60% 초과

집값은 집주인이 말하는 매매가가 아니라 HUG가 정한 순서대로 잡습니다.

• 아파트·주거용 오피스텔: KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세가 1순위이고, 시세가 없으면 공시가격의 140%입니다. 아파트 최저층과 오피스텔은 하한가를 씁니다.
• 연립·다세대: 국토교통부가 공시하는 공동주택가격의 140%가 1순위입니다.
• 단독·다가구·다중: 개별단독주택 공시가격의 140%가 1순위입니다.
• 임차인이나 임대인이 받은 감정평가가 있으면 이 순서보다 먼저 적용되고, 감정평가일부터 6개월이 지나지 않은 것이어야 합니다.

공시가격 기준이 되는 빌라라면 계산이 짧아집니다. 공시가격 2억 원인 다세대는 주택가격이 2억 8,000만 원, 그 90%인 2억 5,200만 원이 보증금과 근저당을 합친 상한입니다. 근저당이 없다면 보증금 2억 5,200만 원, 즉 공시가격의 126%까지입니다. 2022년 12월 31일 이전 신청분은 140%가 아니라 150%였기 때문에 검색하면 오래된 숫자가 섞여 나옵니다.

근저당이 있으면 어떻게 되나요

두 조건을 함께 넘어야 합니다. 첫째는 앞의 합계 조건이고, 둘째는 선순위채권이 주택가액의 60% 이내라는 조건입니다. 여기서 주택가액은 주택가격에 90%를 곱한 금액입니다. 위 표의 세 번째 줄은 보증금 4,000만 원과 선순위 5,500만 원을 더해도 9,500만 원이라 합계 조건에서 이미 걸리지만, HUG는 선순위 5,500만 원이 주택가액 9,000만 원의 60%인 5,400만 원을 넘는다는 이유를 따로 붙였습니다.

단독·다가구·다중주택은 한 단계가 더 있습니다. 선순위채권과 나보다 앞선 세입자들의 보증금(후순위 세입자와 빈 방의 최우선변제금까지 포함)을 더한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 앞선 세입자의 보증금을 확인하는 방법은 전세 계약 전 확인에, 근저당과 보증금을 더한 부담률은 보증금 안전도 계산기에 있습니다.

선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 가입은 되더라도 보증료가 10% 더 붙습니다.

언제까지 들어야 하나요

신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 2년 계약이면 대략 1년 안입니다. 계약일부터 세면 기한이 실제보다 짧게 보이고, 잔금일만 보고 세면 전입신고가 늦었을 때 기한을 넘긴 것으로 착각할 수 있습니다.

갱신 계약은 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. HF 전세지킴보증도 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다.

가입하면 보증기간은 보증서 발급일부터 계약 만료 후 1개월까지입니다.

집주인 동의가 필요한가요

필요한 것은 동의 자체가 아니라 보증금을 돌려받을 권리(반환채권)를 보증기관에 넘기는 일입니다. 「민법」 제450조제1항은 ‘채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 주장할 수 있다’고 정합니다. 여기서 채무자는 집주인이므로, 집주인에게 알리는 통지만으로도 집주인에게 양도를 주장할 수 있고, 집주인의 승낙은 두 방법 가운데 하나입니다.

• HUG: 임대인에게 채권양도를 통지하는 방식이라 승낙을 따로 받는 단계가 없습니다. 집주인이 바뀌면 공사에 임대인 변경을 신청해야 새 집주인에게 통지가 다시 갑니다.
• HF: 2024년 7월 10일 이후 신청분은 보증서 발급 전까지 채권양도를 마쳐야 하고, 임차인이 집주인에게 알리는 통지 방식과 집주인과 함께 계약서를 쓰는 승낙 방식 중에서 고를 수 있습니다.

다만 계약서에 막는 문구가 있으면 사정이 다릅니다. 「민법」 제449조제2항은 ‘당사자가 반대의 의사를 표시한 채권은 양도하지 못한다’고 정하고, HUG는 전세보증금반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 있으면 가입을 받지 않습니다. 집주인이 바뀌어도 새 집주인과 임대차를 잇지 않겠다는 승계거부 특약도 HUG는 가입 불가 사유로 봅니다. 계약 전이라면 이 두 특약이 들어가 있는지가 확인할 자리입니다.

계약서와 등기부에서 걸리는 것

어디서 보나	HUG가 요구하는 것
거주	그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
계약서	계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결(날인)한 계약서 — 기존 계약을 중개로 맺었다면 갱신 계약서는 중개 없이도 됨
계약서	보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하 — 월세가 있으면 전월세전환율로 환산한 금액
등기부 갑구	보증 발급일 기준으로 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 없을 것
등기부	건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것
전입세대확인서	다른 세대의 전입이 없을 것(단독·다가구·다중주택은 제외)
건축물대장	위반건축물로 적혀 있지 않을 것(아파트는 제외)
전세대출	반환채권에 질권이 설정됐거나 채권양도가 통지된 대출이 없을 것 — SGI서울보증 보증부 전세대출·신용대출은 예외
임대인	공사의 보증금지대상자가 아닐 것

대상 주택은 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대, 단독·다가구·다중주택, 노인복지주택입니다. 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라고 적혀 있어야 하고, 근린생활시설은 대상이 아닙니다.

HUG와 HF는 무엇이 다른가요

두 상품 모두 보증금 상한(수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원), 90% 한도, 계약기간 1/2 기한, 보증사고의 정의가 같습니다. 갈리는 곳은 아래와 같습니다.

	HUG 전세보증금반환보증	HF 전세지킴보증
누가 들 수 있나	계약서상 임차인(개인·법인·외국인)	HF 전세자금보증을 그 은행에서 이용 중인 세대주 임차인(보증금 5% 이상 지급), 또는 둘을 동시에 신청해 대출이 실행되는 경우
계약 체결일	조건 없음	2020년 4월 1일 이후 체결한 계약
주택가격 상한	없음	12억 원 이하
보증금액	한도 안에서 신청한 금액(일부도 가능, SGI서울보증에 담보로 제공한 대출이 있으면 전액만)	보증금 전액만
선순위 제한	주택가액의 60%, 단독·다가구는 앞선 보증금 포함 80%	주택가액의 60%, 단독·다가구는 선순위 합계 80%이면서 근저당 60%
보증료율	연 0.097%~0.211%	연 0.04%·0.11%·0.18%
신청 창구	HUG 지사·위탁은행 11곳, 네이버페이·카카오페이·토스, 안심전세 앱	전세대출을 받은 취급은행

HF 전세지킴보증은 HF 전세자금보증과 묶인 상품이라, 그 보증으로 전세대출을 받지 않은 세입자는 대상이 아닙니다. SGI서울보증도 전세금보장신용보험을 팔지만 요건과 보험료가 위 두 기관과 따로 정해지므로, SGI서울보증 홈페이지의 상품 안내에서 확인합니다.

보증료는 얼마인가요

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365입니다. HUG 요율은 2025년 3월 31일 신청분부터 보증금 구간(1억 원 이하·2억 원 이하·5억 원 이하·그 초과), 주택 유형(아파트·그 외), 부채비율(70%·80% 기준)에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이로 정해집니다. 부채비율은 (선순위 + 보증금) ÷ 주택가액이라, 앞의 90% 한도를 따질 때 쓴 같은 숫자로 요율도 정해집니다. 위의 공시가격 2억 원 다세대에 보증금 2억 원이면 어느 칸에 들어가는지는 전세보증보험 비용 계산기에 그대로 넣어 볼 수 있습니다.

연소득 5천만 원 이하 가구나 한부모가구는 60%, 신혼부부·다자녀·고령자 가구 등은 40%를 할인받고(중복 없이 하나), 2025년 3월 31일부터 이 할인은 무주택자에 한정됩니다. HF는 같은 식을 쓰되 요율이 LTV 70% 이하 0.04%, 80% 이하 0.11%, 90% 이하 0.18%이고, 우대 가구는 0.01~0.03%p 낮아집니다.

돌려받지 못하면 무엇부터 하나요

보증사고는 두 경우입니다. 계약이 끝나고 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우, 그리고 계약 기간 중 경매나 공매가 붙어 배당을 받고도 보증금이 모자란 경우입니다. 위의 단계는 첫 번째 경우의 순서입니다.

첫 단계의 2개월에는 법적 뿌리가 있습니다. 「주택임대차보호법」 제6조제1항은 ‘임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’는 조항이에요. 통지를 놓치면 계약이 같은 조건으로 이어진 것이 되어 보증이행 청구가 어려워질 수 있습니다. 2020년 12월 10일 전에 체결한 계약은 이 기한이 1개월입니다.

임차권등기를 청구의 조건으로 두는 이유는 같은 법 제3조의3제5항에 있습니다. ‘임차권등기를 마치면 그 뒤에 이사를 가도 이미 가진 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다’는 조항이에요. HUG는 이사·전입신고·확정일자 중 하나라도 갖추지 못하면 보증효력이 발생하지 않는다고 안내하고, 보증금 전액을 받거나 임차권등기를 마칠 때까지 퇴거·전출하지 말라고 적습니다. 같은 조 제9항은 금융기관 등이 임차인을 대신해 등기명령을 신청할 수 있게 하고, HUG는 이 대위신청 서비스를 운영합니다. 등기 신청의 순서와 서류는 임차권등기명령에 있습니다.

HF는 순서가 조금 다릅니다. 가입 때 채권양도를 하지 않았다면 계약 종료 뒤 채권양도부터 하고, 계약 만료 직후 임차권등기명령을 신청한 다음, 만료 1개월 뒤 사고 신고와 청구를 합니다. 보증금은 이사 날짜를 협의해 집을 넘길 때 받습니다.

보증에 들지 않았거나 보증이 거절되었다면 길은 법원 절차입니다. 내용증명부터 지급명령·소송·강제경매까지의 순서는 전세보증금 안 돌려줄 때에 있습니다.

정리하면

• HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위를 더한 금액이 주택가격의 90% 안이고, 선순위가 그 90%로 잡은 금액의 60% 안이며, 계약기간의 절반이 지나기 전이어야 들 수 있습니다.
• 빌라·다가구는 감정평가가 없으면 공시가격의 140%가 주택가격이라, 근저당이 없으면 보증금이 공시가격의 126%까지입니다.
• HUG는 집주인에게 채권양도를 통지하는 방식이라 승낙을 따로 받는 단계가 없습니다. 양도금지 특약이나 승계거부 특약이 계약서에 있으면 가입할 수 없습니다.
• 돌려받지 못할 때는 만기 2개월 전 통지, 계약 종료 1개월 뒤 사고 신고, 임차권등기, 이행청구, 명도 뒤 수령의 순서이고, 등기 전에는 이사하지 않습니다.