전세·월세 계약 해지 통보, 언제까지 하나요

먼저 알아야 할 것

1. 묵시적 갱신은 만기 전 정해진 기간에 거절이나 조건 변경을 알리지 않아 종전 조건으로 계약이 이어지는 것입니다. 존속기간은 2년으로 봅니다. 차임은 계약에 따라 내는 주택 사용 대가이며, 갱신될 때 종전 조건으로 이어집니다.
2. 묵시적으로 갱신된 뒤 임차인이 해지를 통고하면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다. 통고를 보낸 날과 도달한 날은 다를 수 있습니다.
3. 계약갱신요구권은 임차인이 만기 전 정해진 기간에 명시적으로 갱신을 요구하는 권리입니다. 묵시적 갱신만으로 이 권리를 쓴 것으로 보지 않습니다.

만기 전에 나갈 계획이라면 최초 계약인지, 묵시적 갱신인지, 갱신요구권을 행사했는지부터 구분합니다.

만기 전 언제까지 통보해야 하나요

「주택임대차보호법」 제6조제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 만기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우도 마찬가지입니다.

이 “2개월”은 2020년 6월 9일 개정으로 1개월에서 바뀐 것이고, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 그 전에 맺어져 이어지고 있는 계약이라면 아직 1개월 전까지입니다.

묵시적으로 갱신되면 보증금과 차임까지 종전과 같은 조건이 되고, 존속기간은 2년이 됩니다(같은 조 제2항, 제4조제1항).

한 가지 예외가 있습니다. 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 되지 않습니다(같은 조 제3항). 임대인이 해지하지 않더라도 임대차는 기간 만료로 끝납니다.

갱신 뒤 나가겠다고 하면 언제 끝나나요

묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든지 해지할 수 있습니다. 다만 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다(제6조의2).

해지를 통고한 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날이 기산점입니다.

상황	끝나는 시점	근거
묵시적 갱신 뒤 임차인의 해지통고	도달일부터 3개월	「주택임대차보호법」 제6조의2
갱신요구권을 행사한 뒤의 해지통고	도달일부터 3개월	같은 법 제6조의3제4항
기간 약정이 없는 임대차, 임차인의 해지통고	도달일부터 1개월	「민법」 제635조
해지권 유보 특약(전근·취학 등)	도달일부터 1개월	「민법」 제635조·제636조
임차인의 파산	통고를 받은 날부터 6개월	「민법」 제637조제1항

다섯 줄이 모두 도달을 기준으로 셉니다. 「민법」 제635조제2항은 “상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터” 각 호의 기간이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 정하고, 같은 항 제1호는 건물에 대하여 임대인이 통고한 경우 6월, 임차인이 통고한 경우 1월로 나눕니다.

계약갱신요구권은 묵시적 갱신과 어떻게 다른가요

묵시적 갱신과 헷갈리기 쉬운 것이 계약갱신요구권입니다. 임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3제1항). 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차는 2년입니다.

묵시적 갱신은 이 권리를 쓴 것으로 치지 않습니다. 국토교통부는 계약갱신요구권의 행사가 명확한 의사표시가 있는 경우로 한정된다고 밝혔습니다. 묵시적으로 한 번 갱신된 뒤에도 갱신요구권은 남아 있습니다.

갱신되는 계약의 조건은 종전과 같지만, 차임과 보증금만은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조는 임차주택의 부담이나 경제사정이 변해 약정한 차임·보증금이 적절하지 않게 된 때 장래의 증감을 청구할 수 있도록 합니다. 보증금을 월세로 돌리는 경우에는 제7조의2가 정한 전환율의 법정 상한을 적용하며, 전월세 전환 계산기에서 그날의 상한을 확인할 수 있습니다.

임대인은 어떤 사유로 갱신을 거절할 수 있나요

제6조의3제1항 단서가 정한 거절 사유입니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
5. 주택의 전부나 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 철거나 재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우(계약 당시 계획을 구체적으로 고지했거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따르는 경우)
8. 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실거주 거절 뒤 다시 세를 놓으면 어떻게 되나요

8번이 특히 다툼이 됩니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다(제6조의3제5항).

배상액은 당사자 사이에 예정에 관한 합의가 없으면 다음 셋 중 큰 금액입니다(같은 조 제6항).

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
• 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분
• 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액

환산월차임은 제6조의3제6항제1호의 괄호가 정의합니다. 차임 외에 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한 것입니다.

기간이 남아도 바로 끝날 수 있나요

기간이 남아 있어도 해지 사유가 있으면 의사표시가 상대에게 도달한 때에 임대차가 끝납니다. 임차인 쪽은 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 해서 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조), 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 남은 부분으로 목적을 달성할 수 없는 때(제627조)입니다. 임대인 쪽 사유는 월세를 안 낼 때에 정리해 두었습니다.

내용증명은 통지가 언제 상대에게 도달했는지 남기는 방법입니다. 그 도달일이 해지 효력의 날짜를 계산하는 시작점입니다.

정리하면

• 만기 통보 기간을 놓치면 종전 조건으로 묵시적 갱신이 되고 기간은 2년입니다. 다만 차임액 2기 연체나 현저한 의무 위반이 있으면 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사 뒤 임차인의 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 생깁니다.
• 갱신요구권은 명시적으로 행사해야 하며, 법이 정한 거절 사유와 실거주 거절 뒤 제3자 임대의 배상 규정이 따로 있습니다. 통지 도달일은 내용증명 등 기록으로 확인합니다.