월세 연체, 몇 달 밀리면 계약 해지할 수 있나요

먼저 알아야 할 것

1. 「민법」 제640조는 임차인의 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 차임은 계약에 따라 정기적으로 내는 월세 등 사용 대가입니다.
2. 2기는 지급 약정의 두 차례에 해당하는 금액입니다. 매달 내는 계약과 1년에 한 번 내는 계약의 기준 금액은 다르고, 연속해서 밀렸는지는 요건이 아닙니다.
3. 보증금은 밀린 차임의 정산에 쓰일 수 있어도, 보증금이 남았다는 이유로 임차인이 차임 지급을 거절할 수는 없습니다.

임대인은 계약의 지급시기와 누적 연체액을 먼저 대조해야 해지 요건에 이르렀는지 알 수 있습니다.

임대인은 연체액을 어떻게 세나요

법제처 생활법령정보는 2기를 차임의 지급시기를 기준으로 판단한다고 설명합니다. 매달 내기로 했으면 두 달치이고, 1년에 한 번 120만원을 내기로 했으면 2년분인 240만원입니다.

연속일 필요도 없습니다. 10월분을 밀리고 11월분은 냈다가 12월분을 다시 밀리면, 그 순간 연체액이 두 달치가 되어 해지 요건이 채워집니다.

지급 약정	해지가 열리는 연체액
매월 50만원	100만원
매월 50만원, 10월·12월만 연체	100만원 (연속이 아니어도 됨)
연 1회 120만원	240만원 (2년분)

지급시기를 따로 정하지 않았다면 매월 말에 내는 것으로 봅니다(「민법」 제633조).

한 번 밀리면 해지한다는 특약도 유효한가요

계약서에 이런 문장이 들어 있는 경우가 있습니다.

• “1회분의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”
• “2회 이상 연체하면 해지의 의사표시 없이 계약이 자동으로 종료된다.”

둘 다 무효입니다. 「민법」 제652조는 제640조를 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 하고, 법제처는 이 두 문장을 그대로 예로 듭니다. 해지권의 행사 요건을 완화하는 것이기 때문입니다.

보증금이 남았어도 해지할 수 있나요

밀린 월세는 임대차가 끝날 때 보증금에서 정산됩니다. 그렇다고 임차인이 “보증금에서 빼면 되지 않느냐”고 주장해서 연체를 없앨 수 있는 것은 아닙니다. 대법원은 임차인이 계약을 체결할 당시 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여, 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다고 했습니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). 보증금이 넉넉히 남아 있어도 2기의 차임액이 밀리면 해지 요건은 갖춰집니다.

해지를 통지한 뒤 임차인이 나가지 않으면요

해지의 의사표시가 상대에게 도달하면 임대차는 그때 끝납니다. 실무에서 내용증명을 쓰는 이유는 도달한 날을 다투지 않기 위해서입니다.

그다음이 문제입니다. 임차인이 나가지 않으면 건물 인도를 구하는 소송(명도소송)으로 판결을 받고, 그 판결로 강제집행합니다. 소송에 먼저 내야 하는 인지대와 송달료는 인지대·송달료 계산기에서 확인할 수 있습니다.

밀린 차임 자체에는 지연손해금이 붙습니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 따르고(「민법」 제397조제1항), 다른 법률이나 약정이 없을 때의 법정이율은 연 5푼입니다(같은 법 제379조). 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우에는 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령이 정하는 이율, 곧 연 12%가 적용됩니다(「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항과 그 대통령령). 다만 「민사소송법」 제251조의 소는 제외하고, 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재나 범위를 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 적용하지 않습니다(같은 조 제2항). 금액은 지연이자 계산기에 넣어 보면 됩니다.

연체 이력이 갱신에도 영향을 주나요

연체의 효과는 해지 하나로 끝나지 않습니다.

「주택임대차보호법」 제6조의3제1항제1호는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 정합니다. “사실이 있는 경우”이므로 지금은 다 냈더라도 과거의 연체가 남습니다.

같은 법 제6조제3항은 한 걸음 더 나갑니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 임대인이 아무 말을 하지 않아도 계약이 자동으로 이어지지 않는다는 뜻입니다.

월세 연체 외에 해지 사유가 있나요

차임 연체는 즉시 해지 사유 중 하나일 뿐입니다. 법제처가 함께 드는 것은 다음입니다.

• 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 집을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항)
• 계약이나 주택의 성질에 따라 정해진 용법대로 쓰지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
• 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

어느 쪽이든 해지의 의사표시가 상대에게 도달한 때에 임대차가 끝나고, 그 뒤의 절차는 같습니다.

정리하면

• 임대인은 지급 약정 두 차례에 해당하는 연체액이 쌓였는지 확인합니다. 연체가 연속일 필요는 없고, 보증금 잔액만으로 차임 지급 의무가 없어지지 않습니다.
• 1회 연체 해지나 자동 종료 특약은 임차인에게 불리해 무효입니다. 해지 의사표시가 도달한 뒤에도 인도가 이뤄지지 않으면 건물 인도 소송과 집행 절차가 남습니다.