전세보증금 안 돌려줄 때, 무엇부터 하나요

먼저 알아야 할 것

1. 대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘으로, 주택의 인도와 주민등록을 바탕으로 생깁니다. 확정일자는 계약증서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 확인한 날짜이고, 우선변제권은 인도·주민등록과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다.
2. 임대차가 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 이어진 것으로 봅니다. 차임은 계약에 따라 내는 주택 사용 대가이며, 계속 거주하는 동안의 차임 의무와 보증금 반환 의무도 함께 남습니다.
3. 임차권등기명령은 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 절차입니다. 등기가 끝나야 이사한 뒤에도 기존 순위를 지킬 수 있습니다.

계약이 끝났는데 보증금이 오지 않으면 이사 날짜와 반환 절차를 함께 따져야 합니다.

이사 전에 왜 등기를 확인해야 하나요

「주택임대차보호법」 제3조제1항은 대항력을 주택의 인도와 주민등록에 걸어 두었습니다. 두 가지 중 하나라도 빠지면 그날로 힘이 없어집니다. 법제처 생활법령정보는 이 대목에서 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54023 판결을 들어, 보증금을 돌려줄 때까지 이사를 가지 않는 편이 낫다고 적습니다.

그렇다고 무한정 눌러앉아 있을 수도 없습니다. 그래서 법이 만들어 둔 것이 임차권등기명령입니다. 법원의 명령으로 등기를 마치면 그때부터는 짐을 빼고 주소를 옮겨도 순위가 그대로 남습니다.

지금 상태	이사를 가면
임차권등기 전	대항력·우선변제권 소멸
임차권등기 후	그대로 유지

보증금을 못 받았는데 계약은 끝난 건가요

같은 법 제4조제2항은 임대차가 끝나도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 그래서 두 사람 모두 계약상의 권리와 의무를 계속 집니다.

임차인 쪽에서는 집을 쓰는 동안 차임을 내야 하고, 대신 보증금을 받을 때까지 집을 넘겨주기를 거절할 수 있습니다. 임대인 쪽에서는 차임을 청구할 수 있고, 대신 집을 받을 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있습니다. 「민법」 제536조제1항은 쌍무계약에서 상대가 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있게 합니다. 집의 인도와 보증금 반환은 그 동시이행 관계입니다.

이 대칭이 임차권등기를 마치고 집을 비우는 순간 깨집니다. 그때부터 임차인은 차임 의무를 면하고, 보증금이 늦어지는 데 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

내용증명으로 무엇을 남기나요

우체국에서 3통을 작성해 접수하면 1통은 발송인이, 1통은 우체국이, 나머지 1통이 상대에게 갑니다. 우체국은 3년간 보관하므로 그 기간에는 등본을 다시 받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조·제55조).

적을 것은 네 가지입니다. 임대차계약을 언제 어떤 조건으로 맺었는지, 계약이 언제 어떤 사유로 끝났는지, 돌려받지 못한 금액이 얼마인지, 언제까지 반환하라는 것인지입니다. 이 문서가 지급을 강제하지는 않지만, 뒤에 소송으로 가면 “언제부터 지체했는가”를 다투지 않게 해 줍니다.

돈을 받기 위한 법원 절차는 무엇인가요

강제경매를 넣으려면 집행권원이 있어야 합니다. 확정판결, 확정된 지급명령, 조정조서, 화해권고결정, 집행증서가 모두 집행권원입니다. 어느 길로 갈지는 상대가 무엇을 다투느냐로 갈립니다.

• 지급명령: 상대가 채무 자체는 인정할 것으로 보일 때. 법정에 나가지 않고 서면으로 끝나고, 인지액은 소송의 10분의 1입니다. 다만 상대가 송달받은 날부터 2주 안에 이의하면 그대로 소송으로 넘어갑니다.
• 민사조정: 액수를 두고 합의할 여지가 있을 때. 조정조서는 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다.
• 보증금반환청구소송: 상대가 다툴 것이 분명할 때. 보증금 사건은 3천만원을 넘어도 「소액사건심판법」의 빠른 절차를 씁니다(「주택임대차보호법」 제13조).

셋의 비용과 시간은 지급명령 vs 조정 vs 소송에 나란히 놓았고, 실제로 먼저 내야 하는 금액은 인지대·송달료 계산기로 확인할 수 있습니다.

집에 살면서 경매를 신청할 수 있나요

「주택임대차보호법」 제3조의2제1항은 확정판결에 따른 경매를 신청할 때 임차주택의 인도를 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 보통의 강제집행이라면 반대의무를 먼저 이행해야 하는데, 이 경우는 예외입니다. 덕분에 집에 살면서 경매를 넣을 수 있습니다.

다만 배당금을 실제로 수령할 때는 집을 매수인에게 넘겨야 합니다(같은 조 제3항). 예외는 집행을 시작하는 단계에만 걸려 있기 때문입니다.

반환이 늦어지면 이자는 어떻게 붙나요

보증금 반환이 늦어지면 원금 외에 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 「민법」 제397조제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 따르게 하고, 제379조는 다른 법률이나 약정이 없을 때 연 5%를 정합니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항은 금전채무의 이행을 명하는 판결에서 소장 송달 다음 날부터 대통령령 이율을 적용하게 하고, 그 이율은 연 12%입니다. 같은 조 제2항은 사실심 판결 전까지 이행의무나 범위를 다투는 것이 타당하면 그 범위에 이 이율을 적용하지 않게 합니다. 얼마가 붙었는지는 지연이자 계산기에 원금과 날짜를 넣으면 나옵니다.

소송 전에 조정할 수 있나요

법원에 가기 전에 「주택임대차보호법」 제21조의 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 한국부동산원과 LH가 운영하고, 보증금 반환뿐 아니라 차임 증감, 원상회복, 계약 갱신 같은 다툼도 다룹니다. 합의가 성립하면 조정조서가 만들어지고, 성립하지 않으면 결국 법원 절차로 넘어갑니다.

정리하면

• 보증금을 받지 못했다면 점유와 주민등록을 유지하면서 반환을 요구하고, 이사해야 한다면 임차권등기가 등기부에 오른 뒤에 옮깁니다.
• 내용증명은 요구한 사실을 남깁니다. 실제 회수에는 집행권원이 필요하고, 강제경매는 집을 비우지 않아도 시작할 수 있지만 배당금을 받을 때는 인도해야 합니다.
• 반환이 늦어진 기간의 금액은 지연이자 계산기에서, 지급명령·조정·소송의 선택은 절차 비교에서 확인할 수 있습니다.