임차권등기명령

먼저 알아야 할 것

1. 임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 절차입니다. 보증금 일부만 못 받았을 때도 신청할 수 있습니다.
2. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 바탕으로 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 확정일자는 계약증서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 확인한 날짜이고, 우선변제권은 인도·주민등록과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매에서 후순위보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 이미 가진 두 권리는 임차권등기 뒤 전출해도 유지됩니다.
3. 법원 결정문과 등기 완료는 다른 단계입니다. 주택임차권이 등기사항증명서에 올라간 것을 확인한 뒤 이사해야 기존 순위를 지킬 수 있습니다.

계약이 끝난 뒤 이사 날짜가 먼저 잡혔다면 법원 신청과 등기 완료 시점을 따로 확인합니다.

언제 임차권등기명령을 신청할 수 있나요

「주택임대차보호법」 제3조의3제1항은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우에 신청할 수 있다고 정합니다. 임대인의 동의도, 소송을 먼저 걸 필요도 없습니다.

“임대차가 끝났다”에 들어가는 경우는 기간 만료만이 아닙니다. 법제처 생활법령정보가 함께 드는 사유는 다음과 같습니다.

끝난 사유	언제부터 종료로 보나
기간의 만료	만료일
기간 약정이 없는 임대차의 해지통고	임대인이 통고를 받은 날부터 1개월(「민법」 제635조제2항 본문·제1호)
묵시적 갱신 뒤의 해지통고	임대인이 통지를 받은 날부터 3개월(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항)
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 해서 목적을 달성할 수 없어 해지(「민법」 제625조)	통고가 임대인에게 도달한 때(생활법령정보의 풀이)
임차인의 과실 없이 일부가 멸실되어 잔존부분으로 목적을 달성할 수 없어 해지(「민법」 제627조제2항)	통고가 도달한 때(생활법령정보의 풀이)
합의 해지	합의한 때

보증금은 전액을 못 받은 경우뿐 아니라 일부만 못 받은 경우도 포함됩니다.

어느 법원에 어떤 서류를 내나요

임대인의 주소지가 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원·시·군 법원입니다. 전자소송으로도 접수할 수 있습니다.

신청서에 들어가는 것은 사건의 표시, 당사자의 인적사항, 임대차의 목적인 주택의 표시, 반환받지 못한 보증금액과 차임, 신청의 취지와 이유입니다. 이유가 중요한데, 계약을 언제 어떤 내용으로 맺었고 무엇 때문에 끝났는지에 더해, 신청 당시 대항력이 있다면 점유를 시작한 날과 주민등록을 마친 날, 우선변제권이 있다면 확정일자를 받은 날까지 적습니다.

첨부서류는 규칙 제3조가 정합니다.

• 임대인 소유로 등기된 주택의 등기사항증명서
• 임대인 소유가 아니면 곧바로 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면
• 임대차계약증서
• 점유를 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
• 우선변제권을 취득했다면 확정일자가 찍힌 계약증서
• 등기부상 용도가 주거시설이 아니면 주거용으로 써 왔음을 증명하는 서류

다가구주택처럼 집의 일부만 빌린 경우에는 그 부분을 표시한 도면을 붙입니다. 신청서에는 2,000원의 인지를 붙입니다(규칙 제2조제3항).

법원 결정 뒤 언제 이사할 수 있나요

신청에 대한 재판은 결정으로 합니다(규칙 제4조제1항). 법 제3조의3제3항이 「민사집행법」 제280조제1항을 준용하므로 법원은 변론 없이 할 수 있습니다. 효력은 임대인에게 결정이 송달된 때, 또는 송달 전에 등기 촉탁이 이루어져 기입된 때에 생깁니다(규칙 제4조제3항·제5조 단서).

그래서 결정문을 받았다고 바로 이사하면 안 됩니다. 등기사항증명서에 주택임차권이 올라간 것을 확인한 뒤에 짐을 빼는 것이 순서입니다.

등기 전에 가진 순위도 유지되나요

이미 대항력이나 우선변제권을 가지고 있었다면 그것이 그대로 유지됩니다. 등기 이후에 대항요건을 잃어도 마찬가지입니다(법 제3조의3제5항 단서).

없었다면 등기로 새로 생깁니다. 다만 이때는 등기 시점을 기준으로 순위를 따지므로, 등기 전에 설정된 저당권이 있으면 그 담보권보다 앞설 수 없습니다. 늦게 한 등기는 늦은 순위를 만듭니다.

한 가지 더. 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액보증금의 최우선변제를 받지 못합니다(같은 조 제6항). 뒤에 들어온 소액임차인 때문에 앞선 임차인이 손해를 보는 일을 막으려는 조항입니다.

등기 뒤 보증금은 어떻게 받나요

보증금 반환이 늦어지는 데 대해 붙는 지연손해금은 지연이자 계산기에서 원금과 기산일을 넣어 계산할 수 있습니다.

등기는 순위를 지켜 줄 뿐 돈을 가져다주지는 않습니다. 실제 회수는 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 강제경매로 넘어가는 보증금을 안 돌려줄 때의 순서를 따릅니다.

정리하면

• 임대차가 끝나고 보증금을 받지 못했다면 임차주택 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 결정문을 받은 뒤에도 등기사항증명서에서 등기 완료를 확인하고 이사합니다.
• 등기는 기존 대항력과 우선변제권을 지키지만, 보증금 지급 자체를 강제하지는 않습니다. 반환이 계속 늦어지면 보증금 반환 절차에서 집행권원과 강제경매의 순서를 확인합니다.