집주인 보증금 반환, 언제 어떻게 돌려줘야 하나요

먼저 알아야 할 것

1. 보증금 반환 의무는 임대차가 끝난 때 생깁니다. 새 세입자가 들어왔는지는 조건이 아닙니다.
2. 반환은 세입자가 집을 비워 주는 것과 동시이행입니다. 동시이행은 서로 상대가 자기 몫을 내밀 때까지 내 몫을 거절할 수 있다는 뜻이라, 보통은 이사 나가는 날이 돌려주는 날이 됩니다.
3. 늦어지면 연 5%의 지연손해금이 붙고, 소송에서 지급 판결이 나면 보증금 반환을 구하는 소장이 송달된 다음 날부터는 연 12%로 바뀝니다.

언제부터 돌려줘야 하나요

찾기쉬운 생활법령정보는 “임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다”라고 안내합니다(대법원 87다카1315). 그래서 먼저 확인할 것은 계약이 언제 끝나는지입니다.

상황	임대차가 끝나는 때	근거
만기 6개월 전~2개월 전에 집주인이 갱신거절을 알림(세입자가 갱신요구권을 쓰지 않은 경우)	만기일	「주택임대차보호법」 제6조제1항
세입자가 만기 2개월 전까지 나간다고 알림	만기일	같은 항
아무도 알리지 않아 묵시적 갱신 → 세입자가 해지 통지	집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤	같은 법 제6조의2

제6조제1항은 이 기간에 아무 통지가 없으면 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”는 조항이고, 이렇게 이어진 계약은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 다만 제6조의2에 따라 세입자는 그 뒤에도 언제든 해지를 알릴 수 있고, 그 해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. 집주인의 갱신거절은 세입자가 같은 기간에 계약갱신요구권(제6조의3)을 쓰면 같은 조 제1항이 정한 사유가 있을 때만 통합니다. 통지 기간과 도달일의 자세한 계산, 거절 사유 아홉 가지는 계약 해지 통보 시점에 있습니다.

반환은 집을 돌려받는 날과 맞물립니다

「민법」 제536조제1항은 쌍무계약의 당사자는 “상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다”고 정합니다. 임대차에서는 세입자의 집 반환과 집주인의 보증금 반환이 이 관계입니다. 생활법령정보는 이를 집주인 쪽에서 “임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권”이라고 적습니다.

여기에 규칙이 하나 더 겹칩니다. 만기가 지났어도 보증금을 돌려주기 전까지는 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다. 「주택임대차보호법」 제4조제2항은 “임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다”는 조항이고, 그래서 그동안 집주인은 차임을 청구할 수 있습니다.

세입자 쪽에서 같은 조문을 읽으면 결론이 “돈을 받기 전에 나가지 말 것”이 됩니다. 그 순서는 전세보증금 안 돌려줄 때에 정리되어 있습니다.

얼마를 돌려주나요 — 뺄 것과 알리는 법

돌려줄 돈은 보증금 전액이 아닐 수 있습니다. 대법원은 세입자의 집 반환 의무와 “임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 임대차보증금의 반환의무”가 동시이행이라고 판단했습니다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결). 상가 점포 사건이지만, 근거는 주택에도 같은 「민법」 제536조의 법리입니다. 집주인은 임대차가 끝나면 원상회복도 요구할 수 있습니다(「민법」 제615조·제654조, 생활법령정보).

같은 판결은 알리는 방법에도 선을 그었습니다. 그 사건의 임대인은 보증금 이상의 돈을 예금에 넣어 두고, 원상복구해 비워 주면 연체차임과 공과금을 뺀 나머지를 돌려주겠다는 내용증명을 보냈습니다. 대법원은 금액이 서로 다투어지던 상황에서 돌려줄 나머지 금액이나 뺄 금액을 구체적으로 적지 않은 점 등을 들어 적법한 이행제공이 아니라고 봤습니다. 이행제공은 “내 몫을 언제든 줄 수 있게 내밀었다”는 것이고, 이것이 인정되지 않으면 세입자가 집을 늦게 비워도 그 책임을 묻기 어렵습니다.

늦으면 붙는 것 — 연 5%, 그리고 12%

보증금은 돈이라, 늦어진 만큼의 손해는 법정이율로 셉니다. 「민법」 제397조는 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 따르고, 받는 쪽은 손해를 증명하지 않아도 된다는 조항입니다. 이율은 다음 두 단계입니다.

기간	이율	근거
반환이 늦어진 때부터 소장이 송달된 날까지	연 5%	「민법」 제379조·제397조
지급 판결이 날 때, 소장(또는 이에 준하는 서면)이 송달된 다음 날부터	연 12%	「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항, 법정이율 규정

예를 들어 세입자가 임차권등기를 하고 집을 비운 뒤 보증금 2억을 30일 늦게 돌려주면, 연 5%로 82만 1918원입니다. 같은 30일이 소장 송달 뒤라면 연 12%로 197만 2603원이 됩니다. 계산은 원금 × 이율 ÷ 365 × 일수이고, 첫날은 빼고 셉니다.

12%에는 두 가지 예외가 있습니다. 사실심 판결이 선고되기 전까지 집주인이 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되면 그 범위에는 12%를 적용하지 않습니다(같은 법 제3조제2항). 그리고 소송이 걸린 뒤라도 원금을 스스로 갚아 지연손해금만 남았다면, 그 지연손해금에는 같은 법 제3조의 이율(현재 연 12%)이 적용되지 않는다고 대법원은 봤습니다(2010다50922). 12%는 “금전채무의 이행을 명하는 판결”을 선고할 때의 이율이기 때문입니다.

세입자가 임차권등기를 하고 나가면

임차권등기명령은 보증금을 못 받은 세입자가 법원에 신청해 임차권을 등기부에 올리는 절차입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항). 집주인에게는 네 가지가 달라집니다.

• 세입자는 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 제3조의3제5항 단서는 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지된다는 조항입니다.
• 차임은 멈추고 지연손해금이 시작됩니다. 생활법령정보는 등기 후 집을 넘기고 이사한 세입자가 “차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다”라고 안내합니다.
• 등기 비용이 청구될 수 있습니다. 제3조의3제8항은 세입자가 신청과 등기에 든 비용을 집주인에게 청구할 수 있다는 조항입니다.
• 그 뒤에 들어오는 세입자는 최우선변제를 받지 못합니다. 제3조의3제6항은 등기가 끝난 집을 그 뒤에 임차한 사람은 제8조의 소액임차인 우선변제를 받을 수 없다는 조항입니다. 소액임차인의 기준은 소액보증금 최우선변제에 있습니다.

말소는 반환 뒤입니다. 대법원은 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저 이행되어야 한다고 판단했습니다(2005다4529). 신청 절차와 효력이 생기는 시점은 임차권등기명령에서 확인할 수 있습니다.

돌려줄 돈이 모자랄 때 알아 둘 이름

반환 자금을 빌리는 경우를 위해, 한국주택금융공사가 집주인의 반환 자금 대출에 보증을 서는 「임대보증금 반환자금 보증」이 있습니다. 대상 주택, 신청 시기, 한도는 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)에서 직접 확인합니다.

정리하면

• 반환 의무는 임대차가 끝난 때 생기고, 세입자가 집을 비워 주는 것과 동시이행입니다. 새 세입자는 조건이 아닙니다.
• 돌려줄 금액은 밀린 차임 등을 뺀 나머지이고, 반환을 제공한다면 그 금액을 숫자로 밝혀야 합니다.
• 늦어지면 연 5%이고, 지급 판결이 나면 소장 송달 다음 날부터 연 12%입니다. 세입자가 임차권등기를 하고 나가면 차임은 멈추고 지연손해금과 등기 비용이 남으며, 말소는 반환 뒤입니다.