소액임차인 최우선변제 기준

먼저 알아야 할 것

1. 최우선변제는 요건을 갖춘 소액임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 설정된 담보권자보다 앞서 받는 권리입니다. 적용 금액과 소액임차인 범위는 지역과 시기에 따라 다릅니다.
2. 표의 시기별 행은 임차인의 계약일이 아니라 담보물권 설정일로 고릅니다. 시행령이 바뀌기 전에 담보물권을 취득한 권리자에게는 종전 규정이 적용됩니다.
3. 최우선변제를 받으려면 경매신청의 등기 전에 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 확정일자는 계약증서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 확인한 날짜입니다. 최우선변제의 요건은 아니지만 나머지 보증금의 순위를 정할 때 필요합니다.

등기부 을구의 담보물권 설정일과 집의 지역을 함께 확인해야 표에서 맞는 행을 찾을 수 있습니다.

표의 어느 날짜를 봐야 하나요

내가 계약한 날이 아닙니다. 그 집에 담보물권이 설정된 날입니다.

시행령은 2001년 이후 일곱 번 금액을 올렸고, 그때마다 부칙에 같은 문장을 넣었습니다. 「이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다」. 2023년 2월 21일 개정의 부칙 제2조도, 2021년·2018년·2016년의 부칙도, 2014년 1월 1일부터 시행된 2013년 12월 30일 개정의 부칙 제4조도 문장이 같습니다.

구조를 보면 이유가 보입니다. 최우선변제는 나보다 먼저 등기된 근저당권자를 제치고 받아 가는 권리입니다. 은행이 2016년에 돈을 빌려주며 근저당을 잡을 때 계산에 넣을 수 있었던 것은 그 시점의 금액까지입니다. 그 뒤에 오른 금액까지 소급해 양보시키지는 않겠다는 것이 부칙의 뜻입니다.

그래서 등기부 을구를 먼저 봅니다. 근저당권 설정일이 2016년 4월이면 표에서 2016-03-31 행을, 2019년이면 2018-09-18 행을 봅니다. 오늘 계약해도 마찬가지입니다.

같은 도시인데 왜 구간마다 금액이 다른가요

금액만 바뀐 것이 아닙니다. 어느 시가 몇 호에 들어가는지가 같이 움직였습니다.

세종특별자치시는 2016년 3월 31일 개정에서 3호에 처음 들어왔다가 2018년 9월 18일에 2호로 올라갔습니다. 이천시와 평택시는 2021년 5월 11일 개정에서 3호에 처음 이름이 생겼고, 그 전에는 「그 밖의 지역」이었습니다. 화성시는 2018년에 2호로 들어왔습니다.

같은 도시라도 근저당이 언제 잡혔느냐에 따라 다른 호를 봅니다. 그래서 표의 각 행에는 그 구간의 지역 묶음이 금액과 함께 있습니다.

표의 금액을 모두 받을 수 있나요

표의 금액이 그대로 나오지 않는 경우가 둘 있습니다.

첫째, 한 사람 몫이 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(시행령 제10조제2항). 법률 제8조제3항 단서가 먼저 그 한도를 정해 두고 있습니다. 조문의 말은 「주택가액」입니다. 그 값이 1억 원이라면 서울 기준 5,500만 원을 받을 것 같아도 실제로는 5,000만 원까지입니다.

둘째, 한 집에 임차인이 여럿이고 각자의 최우선변제액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 비율대로 그 2분의 1을 나눕니다(같은 조 제3항). 다가구주택에서 이 조항이 자주 걸립니다. 그리고 한 집에서 가정공동생활을 하는 임차인 여럿은 1명으로 보아 보증금을 합산합니다(같은 조 제4항).

언제까지 전입신고를 마쳐야 하나요

법 제8조제1항의 뒷문장이 요건입니다. 「임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다」. 제3조제1항의 요건은 주택의 인도와 주민등록, 즉 실제로 들어가 살고 전입신고를 해 두는 것입니다.

여기에 확정일자는 없습니다. 최우선변제만 놓고 보면 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 범위를 넘는 나머지 보증금은 확정일자로 잡은 순위대로만 배당받으므로, 확정일자를 미루면 최우선변제액 외에는 사실상 남지 않습니다. 두 가지를 이사 당일에 함께 해 두라는 말은 이 두 조문에서 나옵니다.

조문의 기준은 경매개시결정의 등기가 아니라 경매신청의 등기이고, 그 등기 뒤에 들어간 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다. 임차권등기가 이미 끝난 주택에 그 뒤로 들어간 임차인도 마찬가지입니다(법 제3조의3제6항).

경매에서 실제 회수액은 어떻게 보나요

표는 보증금 하나로 갈리는 문턱을 보여 줍니다. 실제로 얼마가 돌아오는지는 그 집에 먼저 잡힌 채권이 얼마인지, 낙찰이 얼마에 되는지에 달려 있어서, 전세가율 계산기에 선순위 채권최고액과 시세를 넣어 계산합니다. 이미 보증금을 못 받고 있다면 내용증명부터 임차권등기·지급명령까지의 순서가 전세보증금 안 돌려줄 때에 있습니다.

정리하면

• 최우선변제 표는 계약일이 아니라 담보물권 설정일과 당시의 지역 구분으로 읽습니다. 서울 등 지역별 보증금 문턱과 우선변제액은 같은 구간의 행을 함께 봅니다.
• 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록을 마쳐야 하고, 주택가액의 2분의 1 한도와 다른 소액임차인과의 안분도 적용됩니다. 낙찰가와 선순위 채권을 넣은 회수액은 보증금 안전도 계산기에서 확인합니다.