전세가율 계산기, 보증금 안전도까지

먼저 알아야 할 것

1. 전세가율은 보증금을 매매가로 나눈 비율입니다. 등기부 을구의 근저당은 그 식에 들어가지 않습니다.
2. 부담률은 선순위 채권최고액, 앞선 임차인의 보증금, 내 보증금을 더해 주택가격으로 나눈 비율입니다. 채권최고액은 현재 대출 잔액이 아니라 등기에 적힌 담보 채무의 한도입니다.
3. 최우선변제는 요건을 갖춘 소액임차인이 보증금 중 일정액을 앞선 담보권자보다 먼저 받는 권리입니다. 적용 구간은 계약일이 아니라 담보물권 설정일을 기준으로 고르고, 금액과 지역은 최우선변제 기준표에서 확인합니다.

같은 전세가율이어도 앞선 채권의 크기에 따라 경매에서 돌아오는 금액은 달라집니다.

계산 결과의 세 숫자는 무엇을 뜻하나요

부담률은 (선순위 채권최고액 + 나보다 앞선 임차인의 보증금 + 내 보증금)을 주택가격으로 나눈 값입니다. 100%를 넘으면 세 금액의 합계가 집값보다 크다는 뜻입니다. 낙찰가가 시세와 같으리라는 보장이 없고 최우선변제 적용 여부에 따라서도 회수액이 달라지므로, 이 비율 하나가 안전 여부를 판정하지는 않습니다.

근저당 2억 원이 잡힌 집과 근저당이 없는 집도 전세가율은 같을 수 있습니다. 근저당이 없는 집의 전세가율 85%와 근저당 1억 원이 잡힌 집의 전세가율 70% 역시 비율만으로 순서를 매길 수 없습니다. 앞선 채권을 더한 부담률을 같이 봐야 합니다.

계산기의 회수 손익분기 낙찰가 표시는 그 셋을 더한 금액입니다. 이는 선순위 금액을 모두 빼고 내 보증금을 채운다고 볼 때의 보수적 기준이며, 최우선변제가 적용되면 그보다 낮은 낙찰가에서도 보증금 전액을 받을 수 있습니다. 시세가 3억이고 근저당 5천만 원이 잡힌 집에 보증금 2억 5천만 원으로 들어가면 표시 금액은 3억입니다. 이 경우 시세 그대로 낙찰되어야 합계가 맞습니다.

낙찰가율별 회수액은 그 아래에서 실제로 얼마가 돌아오는지입니다. 계산기 아래의 「낙찰가율별 회수액」 표가 50%부터 100%까지 눈금을 놓고, 못 받는 금액을 같이 냅니다.

경매대금에서 누구부터 받나요

배당의 뼈대는 두 조문입니다.

주택임대차보호법 제8조제1항은 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받는다고 정합니다. 먼저 잡힌 근저당보다도 앞섭니다. 그래서 계산기는 배당재원에서 이 금액을 가장 먼저 뗍니다. 다만 시행령 제10조제2항의 한도가 있어, 주택가액의 2분의 1을 넘겨 가져가지는 못합니다.

그다음이 제3조의2제2항입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선합니다. 뒤집으면, 나보다 먼저 등기된 근저당과 나보다 확정일자가 빠른 임차인은 내 앞에서 받아 간다는 뜻입니다. 계산기는 남은 재원에서 그들을 먼저 빼고, 나머지에서 내 보증금을 채웁니다.

최우선변제 금액은 계산기 안에 적어 둔 숫자가 아닙니다. 이어지는 표와 같은 파일에서 읽습니다. 그래서 표에서 보는 금액과 계산기가 쓰는 금액이 언제나 같습니다. 어느 구간을 쓰는지는 계약일이 아니라 담보물권이 설정된 날이 정합니다.

실제 배당에서 더 확인할 것은 무엇인가요

실제 배당에서 계산 결과와 달라질 수 있는 항목이 넷 있습니다. 경매 사건 기록과 배당표, 임대인이 확인해 주는 대출 잔액을 함께 봐야 합니다.

첫째, 경매 집행비용입니다. 민사집행법 제53조제1항은 강제집행에 필요한 비용을 채무자가 부담하고 집행에서 우선 변상하도록 정합니다. 따라서 배당에 쓸 매각대금에서 먼저 나갑니다. 둘째, 당해세와 임금채권처럼 배당에서 앞서거나 나란히 서는 채권입니다. 셋째, 근저당의 실제 잔액과 채권최고액의 차이입니다. 계산기는 최고액으로 잡으므로 실제보다 나쁘게 나옵니다. 넷째, 대항력이 있는 임차인이 배당 대신 낙찰자에게 보증금 인수를 주장하는 경우입니다. 이때는 계산의 구조 자체가 달라집니다.

그리고 순위와 무관하게 걸리는 조건이 하나 더 있습니다. 민사집행법 제148조제2호는 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당 대상에 넣습니다. 배당요구가 필요한 임차인이라면 종기를 경매 기록에서 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고도 정합니다.

입력할 숫자는 어디서 찾나요

주택가격은 시세나 감정가입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 면적의 최근 거래를 봅니다. 선순위 채권최고액은 등기부등본 을구의 근저당권을 모두 더합니다. 나보다 앞선 임차인의 보증금은 확정일자 부여현황으로 확인하고, 이 서류를 요구하는 방법은 계약 전 확인 페이지에 있습니다. 담보물권 설정일은 을구에서 가장 먼저 잡힌 근저당권의 등기 날짜입니다.

결과 화면의 주소를 복사하면 넣은 값이 그대로 들어 있습니다. 입력값은 주소의 # 뒤에만 있고 서버로 가지 않습니다.

정리하면

• 전세가율과 함께 부담률, 계산기가 표시하는 회수 손익분기 낙찰가, 낙찰가율별 회수액을 봅니다. 선순위 금액은 등기부의 채권최고액과 앞선 임차인의 보증금으로 채웁니다.
• 최우선변제 구간은 담보물권 설정일을 기준으로 기준표에서 확인합니다. 집행비용·당해세·임금채권과 배당요구 여부는 경매 사건 기록과 배당표에서 따로 확인합니다.