전입세대확인서, 누가 어디서 뗄 수 있나요

먼저 알아야 할 것

1. 전입세대확인서는 그 건물 주소에 주민등록된 세대주와 동거인의 성명과 전입일자를 보여 주는 서류입니다. 말소되었거나 거주불명으로 등록된 사람도 포함됩니다.
2. 신청할 수 있는 사람은 법에 정해져 있습니다. 소유자·임차인 본인과 그 세대원, 매매·임대차 계약을 마친 본인, 이들 본인의 위임을 받은 사람, 그리고 경매참가자나 근저당을 설정하려는 금융회사 같은 몇몇 경우입니다.
3. 발급은 주민센터나 시·군·구청 방문으로만 됩니다. 열람은 300원, 교부는 1통 400원입니다.

이 서류로 무엇을 보나요

등기부등본에는 근저당과 가압류 같은 권리가 나오지만, 등기하지 않은 세입자는 나오지 않습니다. 그런데 세입자의 대항력, 곧 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘은 등기 없이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조제1항은 「주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터」 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

그래서 등기부만 보고는 그 집에 먼저 들어와 대항력을 갖춘 세입자가 있는지 알 수 없습니다. 전입세대확인서에는 그 주소에 누가 언제 전입했는지가 나오고, 그 전입일자를 등기부의 근저당 설정일과 나란히 놓으면 순서를 가늠할 수 있습니다. 실제로 살고 있는지(인도)는 이 서류에 나오지 않습니다.

소액임차인의 최우선변제도 같은 조건 위에 있습니다. 주택임대차보호법 제8조제1항은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받을 권리를 주면서, 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추도록 합니다. 앞선 세입자가 소액임차인이면 그 몫이 먼저 빠지는데, 어느 금액 구간이 적용되는지는 소액임차인 최우선변제 기준에 담보물권 설정일별로 정리되어 있습니다.

누가 뗄 수 있나요

「주민등록법」 제29조의2제2항이 신청할 수 있는 사람을 세 호로 나눕니다. 이 목록에 없는 사람은 신청할 수 없고, 거짓이나 부정한 방법으로 열람·교부받으면 제37조제2항에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

누가	법 조항	들고 갈 입증서류(시행규칙 별표 2)
소유자 본인이나 그 세대원	제1호	등기사항증명서, 등기필정보, 건축물 대장 등
임차인 본인이나 그 세대원	제1호	임대차계약서 등
매매계약자 본인	제1호	매매계약서 등
임대차계약자 본인	제1호	임대차계약서 등
위 넷(소유자·임차인·매매계약자·임대차계약자 본인)의 위임을 받은 사람	제2호	위임한 사람의 자격 서류 + 위임장 + 두 사람의 신분증명서
경매참가자	제3호 가목	경매 일시와 소재지가 나온 신문공고문 등
신용조사회사, 감정평가법인등	제3호 나목	신용조사의뢰서, 임대차정보조사의뢰서 또는 감정평가의뢰서
근저당을 설정하려는 금융회사 등	제3호 다목	소재지가 나온 근저당설정계약서 또는 대출약정서 등
집행관(법원의 현황조사명령)	제3호 라목	법원장이 발행한 현황조사명령서
국가·지방자치단체(공무상 필요)	제3호 마목	공무상 필요함을 증명하는 공문서

제3호 다목의 「금융회사 등」은 시행령 별표 2 제3호에 적힌 곳입니다. 은행법에 따라 인가받은 은행, 보험회사, 상호저축은행, 새마을금고, 주택도시보증공사 등이 들어 있습니다.

입증서류는 사본이어도 되지만 원본과 같다는 것이 확인되어야 합니다(별표 2 비고). 신청인이 동의하면 담당 공무원이 행정정보 공동이용으로 서류를 확인할 수도 있습니다(시행규칙 제14조제3항). 정부24 안내에 따르면 등기부와 건축물대장은 담당 공무원이 확인할 수 있습니다. 2014년 1월 1일 이후 받은 확정일자가 공무원 확인으로 조회되면 임대차계약서도 가져가지 않아도 됩니다.

계약서를 쓰기 전에도 뗄 수 있나요

전입세대확인서는 계약 전 권리분석 서류로 자주 소개되지만, 법 문언은 조금 다릅니다. 제1호에 적힌 것은 매매계약자 또는 임대차계약자 「본인」이고, 별표 2가 요구하는 입증서류도 매매계약서나 임대차계약서입니다. 도장 찍기 전의 예정자라는 칸은 조문에 없습니다.

계약 전에 보려면 법이 적어 둔 길은 제2호, 곧 소유자의 위임입니다. 집주인이 쓴 위임장과 집주인의 자격 서류·신분증명서를 갖춰 신청하거나(시행규칙 제14조제9항·별표 2 제2호), 집주인이 직접 떼어 보여 주는 방법입니다. 가계약서 같은 그 밖의 서류를 입증자료로 받는지는 조문에 없으므로, 가기 전에 신청할 주민센터에 확인합니다.

계약을 한 뒤라면 임대차계약자 본인으로 직접 뗄 수 있습니다. 계약 당일과 잔금 전의 확인 순서는 전세 계약 주의사항의 단계와 이어집니다.

온라인이나 무인발급기로는 왜 안 되나요

「주민등록법」 제29조제3항 단서는 전자문서나 무인민원발급기를 이용한 교부를 「신청자 본인이나 세대원의 주민등록표 등·초본」으로 한정합니다. 전입세대확인서를 정한 제29조의2는 주민등록정보시스템을 통해 열람·교부한다고만 적고, 온라인이나 무인발급기 경로는 두지 않습니다. 정부24 민원안내도 신청방법을 방문 하나로 적고 있습니다.

대신 관할 밖 건물도 됩니다. 시행규칙 제14조제5항은 창구가 주민등록정보시스템으로 다른 관할에 있는 건물에 대해서도 열람·교부를 하게 할 수 있다고 정하므로, 그 집 주소지가 아닌 주민센터에서도 신청할 수 있습니다.

서류에서 무엇을 확인하나요

받은 서류에서 볼 것은 두 가지입니다. 그 주소에 소유자 말고 다른 세대가 전입해 있는지, 있다면 전입일자가 언제인지입니다.

그 전입일자가 등기부의 가장 앞선 근저당 설정일보다 빠르면, 그 세대가 인도까지 갖춘 세입자일 경우 근저당보다 앞설 수 있습니다. 그 세입자의 보증금이 얼마인지는 이 서류에 나오지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의6제3항은 임대차에 이해관계가 있는 사람이 그 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보를 요청할 수 있다고 정하고, 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 요청합니다(같은 조 제4항). 계약 때 임대인이 이 정보를 보여 줄 의무는 전세 계약 주의사항에 있습니다. 등기부의 채권최고액과 앞선 보증금을 함께 넣어 보는 계산은 전세가율 계산기가 합니다.

전세보증금반환보증도 이 서류를 봅니다. 주택도시보증공사 상품개요는 보증을 신청하는 날 기준으로 그 주소에 다른 세대의 전입 내역이 없어야 한다고 안내합니다. 단독·다가구·다중주택은 이 확인에서 빠집니다. 보증 가입 조건 전체는 전세보증보험 가입조건에 있습니다.

말소나 거주불명으로 등록된 사람은 기본적으로 서류에 나옵니다. 신청인이 그 표시를 생략해 달라고 요청할 수 있는데(시행령 제49조의2제1항 후단), 생략하면 그 사람들은 서류에서 빠집니다.

정리하면

• 전입세대확인서는 그 주소의 세대주·동거인 성명과 전입일자를 보여 주고, 등기부에 나오지 않는 앞선 세입자를 가늠하는 데 씁니다.
• 소유자·임차인 본인과 세대원, 계약을 마친 매매·임대차 계약자 본인, 그리고 이들 본인의 위임을 받은 사람이 신청할 수 있고, 계약 전이라면 소유자의 위임이 법에 적힌 길입니다.
• 주민센터나 시·군·구청 방문으로만 되고 관할 밖 주민센터에서도 뗄 수 있으며, 열람 300원·교부 1통 400원입니다. 이사한 뒤의 전입신고와 확정일자는 전입신고와 확정일자에서 이어집니다.