월세 계약 주의사항, 전세와 무엇이 다른가요

먼저 알아야 할 것

1. 월세 계약도 전세와 같이 등기부, 임대인의 정보 제시, 특약과 전입신고를 확인합니다. 보증금이 작으면 최우선변제 대상에 들어갈 수 있는데, 이는 일정액을 앞선 담보권자보다 먼저 받는 권리입니다.
2. 차임은 계약에 따라 내는 주택 사용 대가입니다. 소액임차인 해당 여부는 매달 내는 차임이 아니라 보증금으로 판단하고, 적용 구간은 계약일이 아니라 담보물권 설정일을 기준으로 봅니다.
3. 보증금이 1천만 원을 넘는 계약을 이미 맺었다면 임대차 시작 전까지 동의 없이 미납국세·미납지방세를 열람할 수 있습니다. 그 이하라면 동의나 납세증명서가 필요합니다.

등기부와 전입신고 등 공통 확인은 전세 계약 주의사항의 순서를 따르고, 월세에서는 보증금의 크기에 따른 차이를 더 봅니다.

월세 보증금도 최우선변제를 받을 수 있나요

전세에서 소액임차인 규정은 대개 남의 이야기입니다. 서울에서 보증금 1억 6,500만 원 이하라야 하는데 전세 보증금은 보통 그보다 큽니다.

월세는 반대입니다. 보증금이 500만 원, 1,000만 원, 3,000만 원이면 어느 지역 어느 구간을 보더라도 범위 안입니다. 그 말은 선순위 근저당보다 먼저 일정액을 받는다는 뜻입니다. 근저당이 잔뜩 잡힌 집이라도 이 금액만큼은 앞서 나옵니다.

판단은 보증금 하나로 합니다. 시행령 제11조의 문장은 「보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인」이고, 매달 내는 차임은 여기에 들어가지 않습니다. 월세 100만 원을 내든 30만 원을 내든 판단은 같습니다.

보증금 500만 원에 월세 60만 원인 계약도 월세액을 합산하지 않습니다. 어느 구간을 보더라도 보증금 500만 원은 범위 안이고, 최우선변제로 받을 수 있는 금액은 보증금을 넘지 못하므로 이 경우 최대 500만 원입니다.

받을 금액과 그 구간은 소액보증금 최우선변제 기준표에서 확인합니다. 어느 줄을 보는지는 계약일이 아니라 등기부 을구에서 확인한 근저당 설정일이 정합니다.

보증금 1천만 원이 세금 열람을 어떻게 바꾸나요

전세 쪽에서 유용한 방법 하나가 월세에서는 자주 막힙니다.

임대인의 동의 없이 미납국세와 미납지방세를 열람할 수 있는 조건이 보증금 1천만 원 초과입니다(국세징수법 시행령 제97조제2항, 지방세징수법 시행령 제8조제2항). 보증금이 그 이하인 계약에는 이 길이 없습니다.

그러면 남는 것은 임대인의 동의를 받아 열람하거나, 납세증명서를 받는 쪽입니다. 둘 다 주택임대차보호법 제3조의7이 임대인의 의무로 정하고 있는 것이고, 그 의무에 제재가 없다는 사정도 전세와 같습니다.

다만 보증금이 작을수록 최우선변제가 그 자리를 어느 정도 메웁니다. 체납이 있어도 최우선변제액은 앞서 나오기 때문입니다. 확인이 덜 중요해진다는 말은 아니고, 확인이 막혔을 때의 손실 크기가 다르다는 말입니다.

밀린 월세를 보증금에서 빼면 어떻게 되나요

전세 보증금은 경매 배당에서만 깎입니다. 월세 보증금은 밀린 차임을 담보하므로, 임대인이 그만큼을 공제하면 돌려받을 금액이 줄어듭니다. 다만 임차인 쪽에서 「보증금이 있으니 이번 달은 그것으로 대신하겠다」고 요구할 수는 없습니다.

그리고 차임연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 두 달 연속 밀리는 것이 아니라 밀린 금액의 합이 두 달치가 되는 시점입니다. 그 절차와 다투는 방법은 이미 다른 페이지에 있습니다.

보증금과 월세를 바꾸면 무엇이 달라지나요

이미 맺은 계약에서 보증금의 일부를 월세로 돌릴 때는 전환율에 법정 상한이 적용됩니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때 붙일 수 있는 금액의 상한을 정합니다. 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 계산은 전월세 전환 계산기에서 보되, 제7조의2의 상한을 거꾸로 적용하지는 않습니다.

여기서 한 가지만 같이 보십시오. 보증금을 올려 최우선변제 범위를 넘기면 그 순간 최우선변제가 0원이 됩니다. 월세를 줄여 아낀 금액과 잃은 안전장치를 나란히 놓고 봐야 합니다. 그리고 증액한 부분은 증액 시점의 순위를 새로 받으므로, 올린 금액에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다.

정리하면

• 월세의 소액임차인 여부는 월세액이 아니라 보증금과 담보물권 설정일로 가릅니다. 보증금 1천만 원 초과 여부는 계약 뒤 동의 없는 미납세금 열람 가능 여부도 바꿉니다.
• 밀린 월세는 반환할 보증금에서 정산될 수 있고, 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인의 해지 사유가 됩니다. 보증금을 증액한다면 최우선변제 기준표와 전월세 전환 계산기를 함께 확인합니다.