전세사기 예방, 서류 어디를 보면 되나요

먼저 알아야 할 것

1. 등기부 을구의 채권최고액은 대출 잔액이 아니라 근저당으로 담보하는 채무의 상한입니다. 앞선 근저당이 여러 개라면 금액을 함께 봅니다.
2. 등기부 갑구의 신탁등기는 임대 권한이 누구에게 있는지 따로 확인해야 한다는 표시입니다. 신탁원부에서 수탁자의 권한과 임대 동의 조건을 확인합니다.
3. 확정일자는 계약증서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 확인한 날짜입니다. 확정일자 부여현황은 등기부에 나타나지 않는 앞선 임차인의 보증금을 보여 주며, 납세증명서와 함께 확인해야 배당에서 앞설 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

수법의 이름보다 등기부와 임대차·납세 서류에 적힌 권리와 금액이 계약 판단에 필요합니다.

을구에서 앞선 근저당을 어떻게 보나요

등기부등본 을구에 근저당권이 몇 개 잡혀 있고 각각의 채권최고액이 얼마인지를 모두 더합니다. 여기 적힌 금액은 대출 잔액이 아니라 담보할 채무의 최고액입니다. 잔액이 줄었어도 그 한도까지는 순위가 살아 있으므로 보수적으로 최고액으로 셉니다.

그 합계에 내 보증금을 더한 값이 시세를 넘으면, 집이 제값에 팔려도 보증금이 다 나오지 않습니다. 낙찰가가 시세와 같으리라는 보장은 없으므로 여유가 더 필요합니다. 계산은 이어지는 계산기에서 합니다.

같이 적어 둘 것이 하나 더 있습니다. 가장 먼저 잡힌 근저당권의 설정일입니다. 그 날짜가 최우선변제로 받을 금액을 정합니다.

갑구에 신탁이나 압류가 있으면 무엇을 보나요

갑구에서 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 봅니다. 가압류·가처분이나 경매개시결정이 이미 적혀 있으면 그 자체가 답입니다.

주의해서 볼 것은 신탁등기입니다. 신탁이 되어 있으면 등기부상 소유자는 신탁회사이고, 원래 주인은 위탁자로 남습니다. 신탁법 제31조에 따라 신탁재산의 관리와 처분 권한은 수탁자에게 있습니다. 위탁자와 임대차계약을 맺으면 권한 없는 자와 계약한 것이 되어, 수탁자에게 임차권을 주장하지 못할 수 있습니다.

신탁이 보이면 등기소에서 신탁원부를 발급받습니다. 임대 권한이 누구에게 있는지, 임대에 수탁자의 동의가 필요한지가 거기 적혀 있습니다. 등기부등본에는 나오지 않는 서류입니다.

다른 세입자의 보증금은 어디서 보나요

다가구주택에서 근저당보다 중요할 때가 있습니다. 같은 건물의 다른 세입자들이 나보다 먼저 확정일자를 받아 두었다면 그 보증금이 전부 내 앞에 섭니다. 등기부에는 한 줄도 나오지 않습니다.

주택임대차보호법 제3조의6제4항은 임대차계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 이 정보를 요청할 수 있다고 정하고, 제3조의7은 이것을 임대인이 제시할 의무로 정합니다. 요구하는 방법과 순서는 계약 전 확인 페이지에 있습니다.

임대인의 체납은 어디서 확인하나요

임대인의 국세·지방세 체납은 압류로 이어지고, 압류는 경매로 이어집니다. 특별법 제3조제1항제3호가 피해 요건에 「국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우」를 명시적으로 포함시켜 둔 이유입니다.

국세기본법 제35조제7항은 2023년부터, 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속세·증여세·종합부동산세에 한해 임차인이 그 우선 징수 순서를 대신할 수 있게 했습니다. 예외가 그 세 가지에 한정된다는 점을 같이 봐야 합니다. 나머지 세금은 여전히 법정기일 순입니다.

피해자 결정 뒤 보장 범위는 얼마인가요

계약 전 확인이 왜 그렇게 중요한지는, 벌어진 뒤에 무엇이 남는지를 보면 분명해집니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2026년 5월 12일에 개정된 것이 현재 시행 중입니다. 피해자로 결정받으려면 제3조제1항의 네 요건을 모두 갖춰야 하고, 보증금이 5억 원을 넘으면 원칙적으로 대상이 아닙니다. 위원회가 지역 사정을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있습니다.

그리고 인정을 받아도 국가가 채워 주는 기준 금액은 보증금의 3분의 1입니다. 제25조의9제1항은 최소보장금을 그렇게 정하고, 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 보증금반환채권으로 받은 금액과 같은 법이 정한 공공임대 지원액을 합해 그 기준에 못 미칠 때 부족분을 신청할 수 있게 합니다. 그 금액들의 합이 3분의 1 이상이면 지급 대상이 아닙니다. 신청을 받으면 90일 안에 지급 여부가 결정되고, 서류 보완 같은 사유가 있으면 30일 한 번 연장됩니다.

제외 사유도 읽어 둘 만합니다. 보증에 들어 전액 반환이 가능하거나, 보증금 전액이 최우선변제 대상이거나, 대항력과 우선변제권으로 스스로 전액을 회수할 수 있다고 판단되면 이 법의 대상이 아닙니다(제3조제2항). 세 경우 모두 이미 보호받고 있다는 뜻이지 불이익이 아닙니다.

이 법은 기한이 정해진 한시법입니다. 신청 기한과 현재 시행 여부는 국토교통부 전세사기피해지원 창구에서 확인하십시오. 이미 보증금을 못 받고 있는 상황이라면 절차는 별도 페이지에 순서대로 있습니다.

정리하면

• 등기부 을구의 채권최고액, 갑구의 소유자·신탁·압류, 확정일자 부여현황의 앞선 보증금, 납세증명서의 체납을 함께 봅니다. 신탁등기가 있으면 신탁원부에서 임대 권한을 확인합니다.
• 특별법의 피해자 결정과 보증금 전액 반환은 다릅니다. 최소보장금은 보증금의 3분의 1을 기준으로 법이 정한 회수·지원액을 뺀 부족분이며, 신청 기한과 현재 시행 여부는 국토교통부 전세사기피해지원 안내에서 확인합니다.