임대인 변경, 세입자는 계약서를 다시 써야 하나요

먼저 알아야 할 것

1. 집이 팔리면 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받습니다. 보증금을 반환할 의무도 승계하므로 소유자 변경만으로 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다.
2. 대항력은 주택의 인도와 주민등록으로 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 확정일자는 계약증서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 확인한 날짜이고, 우선변제권은 인도·주민등록과 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매에서 후순위보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다.
3. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생깁니다. 거절 통지와 이후 거주 상황을 보여 주는 기록이 판단 자료입니다.

등기부의 소유자가 바뀌었다면 계약의 상대방과 기존 계약서의 보관 상태부터 확인합니다.

집이 팔리면 계약 상대는 누구인가요

주택임대차보호법 제3조제4항은 한 문장입니다. 「임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다」. 임차인의 동의도, 새 계약도 필요 없습니다.

대법원은 이 승계를 포괄적이고 면책적인 것으로 봅니다. 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전하고, 예전 임대인의 지위는 소멸합니다. 임대차가 끝난 뒤에 집이 팔린 경우에도 보증금반환채무는 소유권과 결합해 새 소유자에게 넘어갑니다.

그러니 보증금을 돌려받을 상대는 새 집주인입니다. 예전 집주인에게 연락이 닿지 않아도 그 자체는 문제가 아닙니다.

새 집주인과 계약서를 다시 써야 하나요

새 집주인이 “명의가 바뀌었으니 계약서를 다시 쓰자”고 하는 경우가 있습니다. 응할 의무는 없습니다. 승계는 제3조제4항이 하는 일이고, 새 계약서가 없어도 계약은 그대로입니다.

써 주더라도 잃는 것은 없습니다. 다만 무엇이 순위를 지탱하는지는 알고 있어야 합니다. 제3조의2제2항은 우선변제권을 「대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인」에게 줍니다. 순위는 확정일자를 받은 그 계약증서에 붙어 있다는 뜻입니다. 그리고 대항력은 인도와 주민등록에서 나오므로 계약서를 다시 쓰는 것과 무관합니다.

그래서 실제로 지킬 것은 세 가지입니다.

첫째, 기존 계약서 원본을 넘겨주거나 버리지 않습니다. 순위를 증명할 서류가 그것입니다. 둘째, 새 계약서에는 임대인 변경에 따른 재작성이라는 사실과 기존 계약의 체결일·확정일자를 적어 둡니다. 셋째, 보증금과 기간을 그대로 둡니다. 금액을 올리면 올린 부분은 새 계약이 되어 그 시점의 순위를 받습니다.

전입신고도 그대로 둡니다. 서류를 정리한다며 전출했다가 다시 전입하면 대항력이 그 시점부터 새로 시작합니다.

계약서를 새로 쓰는 대신 기존 계약서에 임대인이 변경되었다는 사실만 부기하거나, 새 임대인의 확인서를 따로 받는 방법도 있습니다.

새 집주인에게 승계를 원하지 않으면 어떻게 하나요

반대의 경우도 있습니다. 새 집주인이 다주택자여서 불안하거나, 예전 집주인에게 보증금을 받고 싶은 경우입니다.

대법원은 승계를 원하지 않는 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 보았습니다(1998. 9. 2.자 98마100 결정, 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

두 가지를 같이 보십시오. 첫째, 「상당한 기간」이 며칠인지는 정해져 있지 않습니다. 그래서 알게 된 날과 이의를 밝힌 날이 기록으로 남는 방법을 쓰는 것이 실무입니다. 둘째, 이 법리가 다뤄진 사안들은 임대차가 이미 끝났거나 경매가 진행된 상황이었습니다. 기간 중의 단순 매매에 그대로 적용되는지는 사안에 따라 달라질 수 있어, 실제로 행사하려면 상담이 필요합니다.

실거주라며 갱신을 거절하면 어떻게 되나요

갭투자로 산 집에서 세입자가 가장 자주 부딪히는 자리입니다.

제6조의3제1항제8호는 임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 정합니다. 새 집주인도 임대인이므로 이 사유를 쓸 수 있습니다. 토지거래허가구역이라면 매수인은 임대차 최초 종료일에 맞춰 들어와 2년을 살아야 하므로, 거절이 형식이 아니라 실제 사정인 경우도 있습니다.

문제는 거절해 놓고 남에게 세를 놓는 경우입니다. 제6조의3제5항은 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상하여야 한다고 정하고, 제6항이 금액을 셋으로 제시합니다.

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 새 임차인에게 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
3. 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액

이 중에서 가장 큰 금액입니다. 환산월차임은 보증금을 월세로 돌린 금액을 기존 월세에 더한 값입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 돌릴 때 두 법정 비율 중 낮은 쪽을 상한으로 삼게 하며, 여기서도 그 비율을 씁니다. 전세라면 1호의 금액도 작지 않습니다.

그래서 남겨 둘 것이 있습니다. 갱신거절 통지, 그리고 그 뒤 그 집의 등기부와 전입세대 열람 내역입니다. 실거주한다더니 다른 사람이 들어왔다면 그 기록이 근거가 됩니다.

집주인이 바뀐 뒤 등기부에서 무엇을 보나요

집주인이 바뀌었다면 등기부를 다시 떼어 을구를 확인합니다. 매수인이 대출을 받아 샀다면 근저당이 새로 잡혀 있습니다. 내 확정일자가 그보다 앞서면 순위는 그대로이지만, 채권최고액이 얼마인지에 따라 경매가 되었을 때 돌아오는 금액이 달라집니다.

선순위 채권과 내 보증금, 시세를 넣으면 얼마에 낙찰되어야 전액이 나오는지 계산기가 냅니다. 만기가 다가오는데 보증금이 걱정되면, 이사를 가면서 순위를 지키는 방법과 이미 못 받고 있을 때의 절차는 각각 다른 페이지에 있습니다.

정리하면

• 매매만으로 임대인 지위와 보증금 반환 의무가 새 소유자에게 넘어갑니다. 기존 확정일자가 찍힌 계약서 원본과 전입 상태를 유지하면서, 새 계약서가 필요한지와 조건 변경이 있는지 구분합니다.
• 승계에 이의가 있거나 실거주 갱신거절 뒤 제3자 임대가 의심된다면 통지와 등기·전입 기록을 남깁니다. 선순위 채권과 보증금의 관계는 보증금 안전도 계산기에서 확인할 수 있습니다.