갭투자 규제, 전세 끼고 사면 무엇이 걸리나요

「갭투자 금지」라는 말은 많이 돌지만, 법령을 열어 보면 금지라는 말은 없습니다. 대신 세 가지가 각자 값을 매깁니다 — 토지거래허가구역의 실거주 의무, 대출 규제, 취득세입니다. 2026년에 「실거주 의무가 유예됐다」는 소식까지 섞이면서 무엇이 막혔고 무엇이 열렸는지가 헷갈리는데, 셋은 근거 법령도 바뀌는 속도도 다릅니다.

먼저 알아야 할 것

1. 토지거래허가구역에서 살 집으로 주택을 사면 직접 살 목적으로 허가를 받고, 취득일부터 2년을 살아야 합니다. 그 사이 세를 주면 이행명령 뒤 취득가액의 **7%**가 이행강제금으로 부과되고, 1년에 한 번씩 반복될 수 있습니다. 서울 25개 구 전역과 경기 12곳의 아파트 등이 2026년 12월 31일까지 이 구역입니다.
2. 2026년의 실거주 유예는 무주택세대 구성원인 매수인이 세입자 있는 집을 살 때, 2년을 세는 시작점을 임대차가 끝나는 날로 미뤄 주는 것입니다. 세대에 이미 집이 있으면 적용되지 않고, 2년 실거주도 그대로입니다.
3. 대출과 세금은 따로 걸립니다. 수도권·규제지역에서 이미 집이 있는 사람이 더 사면 주택구입 목적 주택담보대출이 나오지 않고(LTV 0%), 조정대상지역에서 2주택이 되면 취득세가 8%, 3주택 이상이면 **12%**입니다.

토지거래허가구역에서는 허가부터 받습니다

토지거래허가구역(토허구역)은 땅값이 급격히 오르거나 투기적 거래가 성행할 우려가 있는 지역을 국토교통부장관이나 시·도지사가 정해, 그 안의 거래는 시장·군수·구청장의 허가를 받고 하게 한 구역입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조제1항, 제11조제1항). 지정은 공고한 날부터 5일 뒤에 효력이 생깁니다(제10조제5항).

지금 서울과 경기의 큰 줄기는 둘입니다. 국토교통부공고 제2025-1219호가 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(광명·과천·의왕·하남, 수원 장안·팔달·영통, 성남 분당·수정·중원, 용인 수지, 안양 동안)의 아파트와 일부 연립·다세대를 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정했고, 강남·서초·송파·용산구의 아파트는 서울특별시 공고 제2025-2774호로 같은 날까지입니다. 지정기간이 그날 끝나므로 그 전후의 재지정·해제 공고를 보아야 하고, 사려는 필지가 들어 있는지는 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획에서 확인합니다.

허가신청서에는 계약 내용과 함께 그 토지의 이용계획과 취득자금 조달계획을 적습니다(제11조제3항). 허가기준인 제12조는 허가가 나는 목적을 나열하는데, 살 집을 사는 목적은 제1호가목 **「자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우」**입니다. 이 목적으로 허가를 받고 세를 주면, 허가를 받은 뒤 이용 의무를 어기는 것이 됩니다.

임대 목적의 허가도 조문에 있기는 합니다. 제12조제1호사목이 대통령령에 맡긴 용도 가운데, 시행령 제10조제2항제3호는 허가구역이 속한 시·군에 사는 사람으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」의 임대사업자 등 관계 법령에 따라 임대사업을 할 수 있는 자가 임대사업을 위해 건축물과 그 토지를 취득하는 경우를 정합니다. 이 목적의 이용 의무기간은 취득일부터 5년입니다(시행령 제14조제2항제5호). 해당하는지는 등록 요건과 함께 허가관청인 시·군·구청에서 확인합니다.

허가 없이 맺은 계약은 효력이 발생하지 않습니다(제11조제6항). 과태료로 끝나는 문제가 아니라 계약 자체가 무효입니다. 여기에 더해 제26조제3항은 허가를 받지 않고 계약하거나 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 사람을 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가로 계산한 토지가격의 30% 이하의 벌금에 처한다고 정합니다.

세를 주면 7%가 해마다 붙습니다

허가를 받으면 이용 의무가 생깁니다. 법 제17조제1항은 허가받은 사람이 「허가받은 목적대로 이용하여야 한다」고 정하고, 그 기간을 시행령 제14조제2항제1호가 주거용의 경우 취득일부터 2년으로 정합니다.

지키지 않으면 먼저 문서로 이행명령이 나가고, 이행기간은 3개월 이내로 정해집니다(시행령 제16조제1항). 그 기간에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과되는데, 법 제18조제2항은 그 금액을 취득가액의 10% 범위에서 대통령령에 맡기고, 시행령 제16조제3항이 무엇을 했느냐로 나눕니다. 조문의 말로는 「토지 취득가액」이고, 같은 조 제4항이 이를 실제 거래가격으로 정합니다 — 확인되지 않으면 취득 당시 가장 최근의 개별공시지가로 산정합니다.

허가받은 뒤 한 일	이행강제금	10억 원에 샀다면
목적대로 쓰지 않고 방치	취득가액의 10%	1억 원
직접 살지 않고 임대	취득가액의 7%	7천만 원
승인 없이 이용목적 변경	취득가액의 5%	5천만 원

전세를 끼고 사서 그대로 두는 것은 가운데 줄입니다.

그리고 한 번으로 끝나지 않을 수 있습니다. 법 제18조제3항은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩, 이행될 때까지 반복해서 부과·징수할 수 있다고 정합니다. 반대로 2년의 이용 의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없고(같은 조 제4항), 이행명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 멈추되 이미 부과된 것은 징수합니다(제5항). 부과에 불복하면 고지받은 날부터 30일 이내에 허가관청에 이의를 제기합니다(시행령 제16조제7항).

2026년 유예는 무주택자에게만 열려 있습니다

세입자가 있는 집을 살 때의 임시특례가 시행령 제14조의2에 들어와 있습니다. 2026년 4월과 5월에 손을 본 조문이고, 하는 일은 하나입니다 — 2년을 세는 시작점을 취득일이 아니라 임대차(또는 전세권 설정) 계약의 최초 종료일로 옮깁니다. 세입자가 나가는 날부터 2년을 사는 것이지, 의무가 없어지는 것이 아닙니다.

그리고 두 항 모두 매수인이 무주택세대 구성원일 때만 적용됩니다.

• 제1항은 조정대상지역에서 다주택자가 팔 때 양도소득세가 무겁게 붙는 주택(소득세법 제104조제7항 — 조정대상지역의 1세대 2주택·3주택 이상 등에 세율을 더하는 조항)을 무주택세대 구성원이 사는 경우입니다. 허가 신청 기한이 2026년 5월 9일이라 지금은 새로 쓸 수 없습니다.
• 제2항이 지금 열려 있는 쪽입니다. 매수인이 2026년 5월 12일 당시부터 허가를 신청하는 날까지 무주택세대 구성원이어야 하고, 2026년 12월 31일 이전에 허가를 신청해 허가받은 날부터 4개월 안에 취득해야 합니다. 그 집은 2026년 5월 12일 당시 이미 임대 중이었고, 그 임대차의 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내여야 합니다.
• 제2항에는 단서가 있습니다. 임대차의 최초 종료일이 허가받은 날부터 4개월 안에 오면 특례 없이 원래대로 취득일부터 2년입니다.

무주택세대 구성원인지를 이 조문이 따로 정의하지는 않으므로, 판단 기준은 허가 신청을 받는 시·군·구청에서 확인합니다. 세대에 이미 집이 있으면 특례가 없어 취득일부터 2년이 그대로 적용되고, 세입자가 있는 한 그 의무를 지키기 어렵습니다.

대출로는 어디까지 되나요

대출 규제는 법률이 아니라 금융위원회의 발표에 따른 행정지도와 감독규정으로 움직이고, 2025년 6월 이후 세 번 겹쳐졌으며 2027년 1월에 한 번 더 바뀝니다. LTV — 집값 가운데 대출로 빌릴 수 있는 비율 — 와 한도가 그 뼈대입니다.

시행	무엇이 바뀌었나 (수도권·규제지역)
2025년 6월 28일	2주택 이상인 사람의 추가 구입, 기존 집을 팔지 않는 1주택자의 추가 구입은 주택구입 목적 주택담보대출 LTV 0%. 1주택자는 기존 주택을 6개월 안에 처분하는 조건일 때만. 주택담보대출로 사면 6개월 안에 전입, 만기 30년 이내. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
2025년 10월 16일	주택구입 목적 한도를 시가로 나눔 — 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원. 무주택자·처분 조건 1주택자의 규제지역 LTV 70% → 40%(생애최초 구입은 별도 기준)
2026년 4월 17일	다주택자·임대사업자의 아파트 담보대출 만기연장을 원칙적으로 불허. 임차인이 있으면 원칙적으로 4월 1일 기준 임대차계약의 종료일까지 연장
2027년 1월 1일(예정)	수도권·규제지역 아파트 1주택자(부부 합산)가 그 집을 세 주고(본인·배우자의 직계존비속에게 세 준 경우 제외) 본인도 배우자도 산 적이 없으면, 자신이 받는 전세대출의 신규 취급과 만기연장이 원칙적으로 금지

소유권 이전 조건부 전세대출은 세입자가 받는 전세대출인데, 그 보증금이 매수인의 잔금으로 들어가는 경우를 말합니다. 전세를 끼고 사는 거래에서 매수인의 돈이 되던 자리를 막은 조치입니다. 그리고 주택담보대출로 사면 6개월 안에 전입해야 하므로, 세입자가 있는 집을 대출로 사는 것은 이 조건과 직접 부딪힙니다.

제14조의2의 특례를 받는 무주택 매수인에게는 대출 쪽 유예가 따로 있습니다. 금융위원회는 2026년 4월 1일 이 경우의 주택담보대출 전입의무를 임대차계약 종료일로부터 1개월 뒤까지 유예한다고 발표했고, 2027년의 전세대출 제한에도 세입자가 있는 집을 사서 그 임대차가 끝나지 않아 들어가지 못하는 경우는 승계한 임대차의 종료일까지 연장을 허용하는 예외가 있습니다.

실제로 얼마를 빌릴 수 있는지는 이 상한 안에서 소득 대비 상환 부담(DSR)과 금융회사의 심사로 갈립니다. 실행 전에 금융위원회의 최신 발표와 취급 금융기관의 현행 조건을 확인해야 합니다.

취득세는 몇 채째냐로 갈립니다

지방세법 제13조의2가 정하는 중과세율은 표준세율에 중과기준세율의 배수를 더하는 방식으로 쓰여 있습니다. 표준세율은 1천분의 40(제11조제1항제7호나목), 중과기준세율은 1천분의 20(제6조제19호)이므로 계산하면 이렇게 나옵니다.

취득 후 1세대의 주택 수	조정대상지역	그 밖의 지역
2주택	4% + 2% × 200% = 8%	중과 없음
3주택	4% + 2% × 400% = 12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인	주택 수와 관계없이 12%	12%

조정대상지역은 주택 가격과 청약 경쟁률 등을 보아 과열되었거나 과열될 우려가 있는 지역을 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 곳입니다(주택법 제63조의2제1항제1호). 어디가 해당하는지는 지정과 해제가 고시로 바뀌므로 매수 시점의 국토교통부 고시에서 확인합니다.

일시적 2주택은 제13조의2제1항제2호의 괄호에서 제외되어 있고, 요건은 대통령령이 정합니다. 주택 수와 관계없이 중과하지 않는 주택도 지방세법 시행령 제28조의2가 따로 정하는데, 그 첫째가 시가표준액이 수도권 1억 원, 그 밖의 지역 2억 원 이하인 주택입니다(정비구역 등에 있는 주택은 제외). 집을 보유하는 동안의 세금은 취득세와 따로 붙습니다 — 재산세는 주택 재산세 세율표에, 여러 채의 종합부동산세는 2주택 · 3주택 종부세 계산기에 있습니다.

사는 순간부터 임대인입니다

세입자가 있는 집을 사면 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 주택임대차보호법 제3조제4항은 「임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다」는 한 문장이고, 같은 조 제1항의 대항력 — 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘 — 을 갖춘 임차인에게 걸리는 규정입니다. 보증금을 돌려줄 사람이 매도인이 아니라 매수인이 된다는 뜻입니다.

그때부터 임대인의 의무가 함께 옵니다. 제3조의7은 임대차계약을 맺을 때 임대인이 확정일자 부여일·차임·보증금 등의 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 주도록 정합니다. 제7조의2는 보증금을 월세로 돌릴 때 받을 수 있는 월세의 상한을 정하는 조항이고, 돌리면 얼마가 되는지는 전월세 전환 계산기가 계산합니다. 제4조제2항은 임대차 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 이어지는 것으로 본다는 조항입니다.

같은 거래를 세입자 쪽에서 보면, 계약서를 다시 써야 하는지와 승계를 원하지 않을 때 무엇을 할 수 있는지가 문제가 됩니다. 그 이야기는 임대인 변경, 세입자는 계약서를 다시 써야 하나요에 있습니다.

정리하면

• 토지거래허가구역에서 살 집으로 허가받은 주택을 2년 안에 세 주면 취득가액의 7%가 1년에 한 번씩 붙을 수 있고, 임대사업 목적의 허가는 요건과 의무기간(5년)이 따로 있습니다. 서울 전역과 경기 12곳의 지정은 2026년 12월 31일까지이고, 그 뒤는 재지정·해제 공고로 정해집니다.
• 2026년의 유예는 무주택세대 구성원인 매수인이 2026년 12월 31일까지 허가를 신청할 때 입주 시점만 임대차 최초 종료일로 미뤄 줍니다. 세대에 이미 집이 있으면 해당하지 않습니다.
• 수도권·규제지역에서 이미 집이 있으면 추가 구입 대출이 나오지 않고, 조정대상지역에서 2주택은 취득세 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 사는 날부터 기존 세입자의 보증금을 돌려줄 사람은 매수인입니다.