2주택 · 3주택 종부세 계산기

2주택 이상이면 종부세 계산이 1주택과 네 군데에서 달라집니다. 공제금액이 12억 원이 아니라 9억 원이고, 연령·보유기간 공제가 없으며, 3주택 이상은 세율표가 따로 있습니다. 그리고 빼는 재산세도 주택마다 따로 부과된 재산세를 더해서 계산합니다.

먼저 알아야 할 것

1. 2주택·3주택은 공시가격을 합쳐 9억 원을 한 번 빼고 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 1주택자의 12억 원 공제와 연령·보유기간 공제는 적용하지 않습니다.
2. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억 원까지 같은 세율을 쓰고, 그 위 구간부터 갈립니다. 과세표준은 세율을 매길 금액입니다.
3. 이미 부과된 재산세는 주택별 세액을 더한 뒤 종부세 과세표준에 해당하는 몫만 뺍니다.

두 채 이상이면 어떤 순서로 계산하나요

1. 과세표준: 가진 주택의 공시가격을 모두 더하고 9억 원을 뺀 뒤 60%를 곱합니다(제8조제1항제3호, 시행령 제2조의4). 합계가 9억 원 이하면 0원입니다.
2. 산출세액: 과세표준에 세율을 매깁니다. 2주택 이하는 3억 원 이하 0.5%부터 94억 원 초과 2.7%까지, 3주택 이상은 따로 정한 세율표를 씁니다(제9조제1항).
3. 재산세 공제: 같은 금액에 이미 부과된 재산세 가운데 종부세 과세표준에 해당하는 몫을 뺍니다(제9조제3항, 시행령 제4조의3제1항).
4. 농어촌특별세: 남은 종부세액의 20%가 붙습니다(「농어촌특별세법」 제5조제1항제8호).

3주택 이상은 어디서부터 세율이 다른가요

두 세율표는 과세표준 12억 원까지 같고, 그 위 구간부터 갈립니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억 원 초과 6억 원 이하	0.7%	0.7%
6억 원 초과 12억 원 이하	1.0%	1.0%
12억 원 초과 25억 원 이하	1.3%	2.0%
25억 원 초과 50억 원 이하	1.5%	3.0%
50억 원 초과 94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

과세표준 12억 원은 공시가격 합계로 29억 원입니다((29억 − 9억) × 60% = 12억). 공시가격 합계가 29억 원 이하인 3주택자는 산출세액이 2주택 이하 세율표로 계산한 것과 같습니다.

세율표의 주택 수는 등기부의 채 수와 다를 수 있습니다. 공동으로 소유한 주택은 공동 소유자 각자가 한 채를 가진 것으로 보고, 다가구주택은 한 채입니다. 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 지분율 40% 이하인 상속주택, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득·준공한 요건을 갖춘 소형 신축주택처럼 시행령 제4조의3제3항제3호가 정한 주택은 주택 수에 넣지 않는데, 이 가운데 상속주택과 소형 신축주택 등은 9월 16일부터 30일까지 서류를 내야 적용됩니다(같은 조 제4항, 다음 해부터는 내용이 그대로면 생략 가능). 계산기의 「세율표」 칸은 이 경우를 위해 있습니다.

재산세는 얼마나 빠지나요

빼는 재산세의 식은 1주택과 같지만, 다주택이면 부과세액과 분모가 다른 방식으로 모입니다.

• 부과세액: 주택마다 실제로 부과된 재산세를 더한 금액(시행규칙 제31호서식 부표 작성방법). 계산기는 주택마다 공시가격 × 60%에 재산세 표준세율을 매겨 대신합니다
• 분자: 종부세 과세표준 × 60% × 0.4%
• 분모: 공시가격을 합친 금액 × 60%에 재산세 표준세율을 누진으로 한 번 매긴 금액
• 공제액 = 부과세액 × 분자 ÷ 분모

재산세는 누진세율이라 주택별로 나눠 매긴 합이 합쳐서 매긴 분모보다 작습니다. 그래서 다주택자는 분자만큼을 다 빼지 못합니다.

공시가격 10억 원과 8억 원, 두 채를 가진 경우입니다. 재산세는 10억 원짜리가 과세표준 6억 원에 57만 원 + 3억 원 × 0.4% = 177만 원, 8억 원짜리가 과세표준 4억 8천만 원에 57만 원 + 1억 8천만 원 × 0.4% = 129만 원으로 합계 306만 원입니다. 종부세 과세표준은 (18억 − 9억) × 60% = 5억 4천만 원, 산출세액은 150만 원 + 2억 4천만 원 × 0.7% = 318만 원입니다. 분자는 5억 4천만 원 × 60% × 0.4% = 129만 6천 원, 분모는 합친 18억 원의 60%인 10억 8천만 원에 57만 원 + 7억 8천만 원 × 0.4% = 369만 원입니다. 빼는 재산세는 306만 원 × 129만 6천 원 ÷ 369만 원 = 107만 4,731원이고, 종부세는 210만 5,268원, 농어촌특별세를 더하면 252만 6,321원입니다.

세 채면 얼마나 달라지나요

공시가격 15억 원 · 10억 원 · 8억 원, 세 채면 과세표준은 (33억 − 9억) × 60% = 14억 4천만 원으로 12억 원을 넘습니다. 3주택 이상 세율로 산출세액은 960만 원 + 2억 4천만 원 × 2.0% = 1,440만 원입니다. 재산세는 297만 원 + 177만 원 + 129만 원 = 603만 원이고, 603만 원 × 345만 6천 원 ÷ 729만 원 = 285만 8,666원을 빼면 종부세 1,154만 1,333원, 농어촌특별세를 더해 1,384만 9,599원입니다.

같은 과세표준에 세율표만 2주택 이하로 바꾸면 산출세액은 960만 원 + 2억 4천만 원 × 1.3% = 1,272만 원이고, 합계는 1,183만 3,599원입니다. 두 세율표가 갈리는 입력이면 다른 쪽 합계도 함께 비교할 수 있습니다.

고지서와 다른 금액이 나오는 이유

• 공동소유 지분: 계산 결과는 모든 주택을 단독 소유로 계산한 값입니다. 시행규칙 제32호서식 작성방법에 따르면 지분이 있으면 공시가격에 지분율을 곱한 금액이 들어갑니다. 「지방세법」 제107조제1항제1호는 재산세를 각 공유자의 지분에 해당하는 부분에 부과하도록 정합니다. 공동소유 주택이 섞여 있으면 고지서의 세액을 확인합니다.
• 세 부담의 상한과 재산세 과세표준상한: 작년 공시가격이 주택마다 필요해 계산 결과에는 들어 있지 않습니다. 종부세의 세 부담 상한은 올해 재산세와 종부세의 합이 직전 연도 기준 금액의 150%를 넘으면 초과분을 빼는 세액 상한입니다(「종합부동산세법」 제10조). 재산세 과세표준상한은 세율을 매길 금액을 제한합니다. 전자가 걸리면 고지서가 계산 결과보다 작고, 후자가 걸리면 빼는 재산세가 줄어 종부세는 계산 결과보다 클 수 있습니다. 주택마다 과세표준상한이 걸리는지는 재산세 계산기에 작년 공시가격을 함께 넣으면 보입니다.
• 감면 · 조례: 재산세 감면과 조례로 가감한 재산세율, 합산배제 주택, 도시지역분은 위 결과에 반영되지 않습니다.
• 원 미만은 계산 끝에서 버렸습니다. 그래서 본문에 적힌 두 금액을 직접 빼면 1원이 다를 수 있습니다.

올해분은 현행법입니다. 정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표하면서 종부세 개편은 내년부터 단계적으로 시행한다고 밝혔습니다. 납부기간은 12월 1일부터 15일까지이고, 종부세가 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제16조 · 제20조). 확정된 세액은 고지서로 확인하고, 다르게 보이면 관할 세무서에 묻습니다.

정리하면

2주택·3주택은 공시가격 합계에서 9억 원을 한 번 빼고 세율을 적용합니다. 3주택 이상은 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 세율이 달라지고, 이미 부과된 재산세 중 해당 몫을 뺍니다. 주택별 과세표준상한은 재산세 계산기에서, 세 부담의 상한까지 반영된 확정액은 종부세 고지서에서 확인합니다.