1주택 종부세 계산기

종부세를 직접 계산할 때 흔한 실수는 두 가지입니다. 2026년 8월 3일에 발표된 개편안의 14억 원 공제를 올해분에 넣는 것, 그리고 종부세에서 빼는 재산세를 빠뜨리는 것입니다. 정부는 종부세 개편을 내년부터 단계적으로 시행한다고 밝혔고, 올해 6월 1일 기준으로 12월에 납부하는 세액은 현행 「종합부동산세법」대로 계산합니다.

먼저 알아야 할 것

1. 한 채를 단독 소유한 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 빼지만, 2주택 이상은 공시가격을 합쳐 9억 원을 한 번 뺍니다. 1주택자의 연령·보유기간 공제도 다주택 계산에는 없습니다.
2. 종부세에서 빼는 재산세는 이미 부과된 재산세 전부가 아니라 종부세 과세표준에 해당하는 몫입니다. 과세표준은 세율을 매길 금액입니다.
3. 부부가 한 채를 함께 소유하면 각자 9억 원씩 공제하는 방식과 신청하여 한 사람이 1세대 1주택자로 계산하는 방식이 갈립니다.

한 채를 단독 소유하면 어떻게 계산하나요

1. 과세표준: 공시가격에서 12억 원을 빼고 60%를 곱합니다(제8조제1항, 시행령 제2조의4). 12억 원 이하면 0원입니다.
2. 산출세액: 과세표준에 2주택 이하 세율을 매깁니다. 3억 원 이하 0.5%, 6억 원 이하 0.7%, 12억 원 이하 1.0%, 25억 원 이하 1.3%, 50억 원 이하 1.5%, 94억 원 이하 2.0%, 그 위 2.7%입니다(제9조제1항제1호).
3. 재산세 공제: 같은 금액에 재산세가 이미 부과됐으므로 그만큼 뺍니다(제9조제3항).
4. 1주택자 공제: 6월 1일 기준 만 60세 이상이면 2040%, 5년 이상 보유했으면 2050%를 빼고, 두 공제율은 합쳐서 80%까지입니다(제9조제5항·제6항·제8항).

마지막으로 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 붙습니다(「농어촌특별세법」 제5조제1항제8호).

재산세는 얼마나 빠지나요

재산세를 다 빼지 않고 종부세 과세표준에 해당하는 몫만 뺍니다. 시행령 제4조의3은 공제할 재산세액을 계산식으로 정하고, 시행규칙 서식 작성방법은 그 식에 세율을 채웁니다. 여기서 재산세 공정시장가액비율은 공시가격 중 재산세 과세표준으로 잡는 비율입니다.

• 분자: 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%
• 분모: 공시가격 × 재산세 공정시장가액비율에 재산세 표준세율을 누진으로 적용한 금액
• 공제액 = 실제 부과된 재산세 × 분자 ÷ 분모

공시가격 20억 원인 1세대 1주택이면 재산세 과세표준은 20억 원의 45%인 9억 원이고, 공시가격이 9억 원을 넘어 표준세율이 적용되므로 재산세는 57만 원에 6억 원의 0.4%를 더한 297만 원입니다. 종부세 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8천만 원, 산출세액은 150만 원에 1억 8천만 원의 0.7%를 더한 276만 원입니다. 빼는 재산세는 297만 원 × (4억 8천만 원 × 45% × 0.4%) ÷ 297만 원 = 86만 4천 원이라(과세표준상한이 걸리지 않아 부과세액과 분모가 같은 경우입니다) 종부세는 189만 6천 원, 농어촌특별세를 더하면 227만 5,200원입니다. 같은 집이라도 70세 이상에 15년 넘게 보유했다면 공제율 80%가 적용돼 45만 5,040원이 됩니다.

종부세에서 빼는 재산세는 재산세 계산기와 같은 함수에서 나옵니다. 작년 공시가격을 넣으면 과세표준상한이 반영된 재산세 부과세액으로 공제액을 계산합니다.

부부 공동명의면 두 가지로 계산합니다

부부가 한 채를 함께 가지고 있으면 기본은 각자 과세입니다. 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 주택을 가진 경우이고(시행령 제2조의3제1항), 시행규칙 서식 작성방법도 공동명의 주택은 각자가 소유한 것으로 보아 판정하도록 적고 있어 각자 9억 원을 공제합니다. 1주택자 공제는 없습니다.

9월 16일부터 30일 사이에 신청하면 둘 중 합의로 정한 한 사람이 공동명의 1주택자가 되어 1세대 1주택자로 과세됩니다(법 제10조의2, 시행령 제5조의2). 처음 적용받는 해에 신청하고, 그다음 해부터는 신청한 내용이 바뀌지 않으면 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다(시행령 제5조의2제5항, 국세청 안내). 배우자 지분을 합쳐 12억 원을 공제하고, 재산세도 주택 전체를 빼며, 공제율은 그 사람의 나이와 보유기간으로 봅니다.

공시가격 20억 원을 반씩 가진 부부가 각자 과세되면 한 사람의 과세표준은 (10억 − 9억) × 60% = 6천만 원, 산출세액은 30만 원입니다. 빼는 재산세의 분모는 각자의 지분 공시가격 10억 원에 재산세 비율 45%를 곱한 4억 5천만 원에 표준세율을 누진으로 다시 매긴 117만 원입니다. 그래서 한 사람이 빼는 재산세는 148만 5천 원 × 10만 8천 원 ÷ 117만 원 = 13만 7,076원이고, 두 사람 합계 종부세 32만 5,846원, 농어촌특별세를 더해 39만 1,014원입니다. 주택 전체로 재산세를 계산하라는 규정은 공동명의 1주택자에게만 있습니다(시행령 제5조의2제7항).

같은 집을 공동명의 1주택자로 신청하면 주택 전체로 계산해 공제율이 없을 때 227만 5,200원, 공제율 80%면 45만 5,040원입니다. 어느 쪽이 적은지는 공시가격과 공제율에 따라 바뀌므로 두 방식의 계산 결과를 나란히 비교할 수 있습니다.

고지서와 다른 금액이 나오는 이유

• 세 부담의 상한: 올해 재산세와 종부세의 합이 직전 연도 기준 금액의 150%를 넘으면 넘는 부분은 없는 것으로 봅니다(제10조). 종부세 세 부담의 상한은 세액에 적용되며, 재산세의 과세표준상한은 세율을 매길 금액에 적용됩니다. 작년 법과 작년 비율로 다시 계산해야 하는 값이라 계산 결과에는 들어 있지 않고, 공시가격이 크게 오른 해에는 고지서가 결과보다 작게 나올 수 있습니다.
• 2주택 이상: 공제금액이 9억 원이고, 빼는 재산세와 3주택 이상의 세율표도 다릅니다. 3주택 이상 세율은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 갈립니다. 두 채 이상이면 2주택 · 3주택 종부세 계산기에서 계산합니다.
• 지분 · 감면 · 조례: 공동명의 지분이 반반이 아닌 경우, 재산세 감면과 조례로 가감한 재산세율, 합산배제 주택은 위 결과에 반영되지 않으므로 고지서의 세액이 기준입니다.

납부기간은 12월 1일부터 15일까지이고, 고지서는 그 5일 전까지 발급됩니다(제16조). 종부세가 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제20조). 확정된 세액은 고지서로 확인하고, 다르게 보이면 관할 세무서에 묻습니다.

정리하면

단독 소유 1주택자는 12억 원 공제 뒤 세율을 매기고, 해당 재산세를 빼며 연령·보유기간 공제를 적용합니다. 2주택 이상은 공제금액과 세율 조건이 달라 2주택 · 3주택 종부세 계산기에서 확인합니다. 공동명의라면 각자 과세와 공동명의 1주택자 신청 결과를 비교하고, 세 부담의 상한이 반영된 확정액은 고지서에서 확인합니다.