재산세 계산기

재산세를 직접 계산할 때 흔한 실수는 두 가지입니다. 공시가격에 세율을 바로 곱하는 것, 그리고 인터넷에 도는 작년 세액의 105%·110%·130% 상한을 적용하는 것입니다. 「지방세법」 제122조의 세 부담 상한에는 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」는 단서가 붙어 있고, 주택은 세액이 아니라 과세표준에 상한이 걸립니다.

먼저 알아야 할 것

1. 재산세 세율은 공시가격이 아니라 과세표준에 매깁니다. 과세표준은 공시가격에 법이 정한 비율을 곱해 만든 세율 적용 금액입니다.
2. 주택에는 작년 세액의 105%·110%·130%로 제한하는 세 부담의 상한이 적용되지 않습니다. 대신 올해 세율을 매길 과세표준상한이 있습니다. 두 상한은 제한하는 대상이 다릅니다.
3. 계산 결과는 7월분과 9월분을 합친 한 해 주택분입니다. 한 장의 고지서와 비교할 때는 납기를 구분해야 합니다.

공시가격에 바로 세율을 곱하나요

먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱합니다. 이 비율은 공시가격 중 과세표준으로 잡는 몫이며, 「지방세법」 제110조제1항은 그 곱을 과세표준으로 정합니다. 2026년분 비율은 그 밖의 주택이 60%이고, 1세대 1주택은 공시가격 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%입니다(시행령 제109조제1항제2호). 9억 원을 넘는 1세대 1주택도 45%를 씁니다.

그다음 과세표준상한액과 비교해 작은 쪽을 과세표준으로 씁니다(제110조제3항). 상한액은 두 값을 더한 금액입니다.

• 작년 공시가격 × 올해 비율 — 시행령 제109조의2제1항이 정한 「직전 연도 과세표준 상당액」입니다.
• 올해 과세표준 × 5% — 과세표준상한율은 100분의 5입니다(같은 조 제2항).

공시가격 5억 원인 1세대 1주택의 과세표준은 2억 2천만 원입니다. 작년 공시가격이 4억 8천만 원이면 상한액은 2억 1,120만 원에 1,100만 원을 더한 2억 2,220만 원이라 상한이 걸리지 않습니다. 작년이 4억 원이었다면 상한액 1억 8,700만 원이 과세표준이 됩니다. 작년 공시가격이 없는 주택은 올해 가격으로 계산하므로 상한이 걸리지 않습니다.

작년 공시가격이 있는 주택은 올해 공시가격이 작년의 1/0.95배(약 105.3%)를 넘을 때 과세표준상한이 걸립니다. 작년 공시가격을 모른다면 부동산 공시가격 알리미에서 확인하고 두 해의 값을 함께 비교합니다.

어느 세율표를 쓰나요

1세대 1주택이고 공시가격이 9억 원 이하면 특례세율, 나머지는 표준세율입니다(제111조의2제1항). 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 공시가격 칸에 넣습니다. 세율표 네 구간은 주택 재산세 세율표와 같은 데이터 파일을 읽으므로, 표에서 보이는 세율이 계산에 쓰는 세율입니다. 「지방세법」 제113조제2항·제3항은 세율을 주택별로 적용하고, 공동으로 소유한 주택도 주택 전체의 과세표준에 적용하도록 정합니다. 같은 세대 안의 공동소유는 한 채로 봅니다(시행령 제110조의2제4항).

위 예시의 과세표준 2억 2천만 원은 특례세율의 세 번째 구간에 들어가 12만 원에 1억 5천만 원 초과분 7천만 원의 0.2%인 14만 원을 더한 26만 원이 재산세입니다.

고지서에는 무엇이 더 붙나요

• 도시지역분: 도시지역분 적용대상 지역이면 과세표준의 0.14%가 더해집니다(제112조제1항제2호). 조례로 정하므로 없는 곳도 있고, 1천분의 2.3 안에서 세율이 다를 수 있습니다. 예시에서는 30만 8천 원입니다.
• 지방교육세: 재산세액의 20%입니다. 도시지역분은 빼고 계산합니다(제151조제1항제6호). 예시에서는 5만 2천 원입니다.

예시의 한 해 합계는 62만 원입니다. 주택분은 이 금액의 절반씩 7월 1631일과 9월 1630일에 나오고(제115조제1항제3호), 지방교육세도 재산세와 함께 부과됩니다(제152조제2항). 재산세가 20만 원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 나올 수 있습니다. 9월 고지서에 무엇이 담기는지는 9월 재산세 납부기간에 있습니다.

고지서와 다른 금액이 나오는 이유

지방자치단체가 조례로 표준세율을 그 해에만 ±50% 범위에서 가감했거나 지방세특례제한법의 감면을 받는 집은 고지서의 세액이 위 결과와 다릅니다. 토지와 건축물에 붙는 재산세는 주택분과 따로 매겨지고, 위 결과는 주택분만의 값입니다. 확정된 세액은 고지서와 위택스에서 확인합니다.

특례세율은 조문에 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 유효하다고 적혀 있습니다. 2027년분에도 같은 세율이 이어지는지는 그때의 「지방세법」 제111조의2에서 확인합니다.

정리하면

공시가격에 비율을 곱해 과세표준을 만들고, 과세표준상한을 적용한 뒤 해당 세율을 매깁니다. 주택에는 작년 세액의 105%·110%·130% 세 부담 상한을 적용하지 않습니다. 한 해 합계와 9월 고지서 한 장은 다르므로 9월 재산세 납부기간에서 납기를 나눠 확인하고, 확정액은 고지서와 위택스에서 확인합니다.